Bei Fassadendämmung muss geklärt sein, wie Balkone in das Sanierungskonzept einbezogen werden
  
Begriff

Soll eine Fassadendämmung erfolgen, muss bei Beschlussfassung geklärt sein, wie sich eine Dämmung der Balkone vollzieht bzw. welche Auswirkungen eine fehlende Dämmung der Balkone auf das Energiekonzept des Hauses hat (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 17.8.2016, 75 C 32/16).

Beschluss über mineralische Fassadendämmung

Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich eine mineralische Dämmung der Fassade mit einem Auftragsvolumen von ca. 150.000 EUR. Weiter wurde die Beauftragung eines Sonderfachmanns beschlossen. Dieser sollte ein Leistungsverzeichnis und einen Preisspiegel erstellen und die gesamte Maßnahme einschließlich Abnahme begleiten. Schließlich wurde noch die Einrichtung eines Bauausschusses aus einigen Wohnungseigentümern beschlossen. Dieser sollte über die zu verwendenden Materialen und die Farbgebung entscheiden. Im Bereich der Fassade sind zahlreiche Balkone vorhanden, die 9 Jahre vor Beschlussfassung saniert wurden.

Beschlussanfechtung wegen fehlender Berücksichtigung der Balkone im Sanierungskonzept

Die Beschlüsse wurden seitens einer Wohnungseigentümerin angefochten. Sie ist insbesondere der Auffassung, es verstoße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, dass das Schicksal der bereits sanierten Balkone völlig ungeklärt sei. Da die Geländer der Balkone an der Fassade befestigt seien, müsse eine konstruktive Lösung gefunden werden. Ohne Entkoppelung der Balkongeländer von der Fassade entstünden Wärmebrücken. Dass eine entsprechend erforderliche Entkoppelung erfolgen solle, ergebe sich nicht aus dem Beschluss und sei auch nicht geklärt.

Erfolgreiche Klage: Kein hinreichendes Sanierungskonzept vorhanden

Die Klage hatte Erfolg. Denn die Beschlüsse wurden gefasst, ohne dass zuvor ein hinreichendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde. Die Dämmung der Fassade wurde beschlossen, ohne zu klären, wie sich die Dämmung der Balkone vollzieht bzw. welche Auswirkungen eine fehlende Dämmung der Balkone auf das Energiekonzept des Hauses hat. Der Beschluss erwähnt in keinster Weise, wie mit den Balkonen umzugehen ist. Das Gericht teilte insoweit die Auffassung der Wohnungseigentümerin, dass zunächst eine konstruktive Lösung für die Balkone gefunden werden muss, damit Wärmebrücken vermieden werden können.

Argument der Ausarbeitung durch beauftragten Sonderfachmann überzeugte das Gericht nicht

Nicht überzeugen konnte das Gericht die Verteidigung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer, eine Dämmung der Balkone bzw. deren Abkoppelung solle von dem beauftragten Sonderfachmann noch ausgearbeitet werden. Dass insoweit ein Energiekonzept erarbeitet wurde, um in den kritischen Bereichen Wärmebrücken zu vermeiden, hatten sie selbst nicht vorgetragen. Die Dämmung der Fassade war vielmehr unabdingbar und ohne konkrete Ausgestaltung abschließend beschlossen worden. Es handelte sich insoweit nicht um einen bloßen Grundlagenbeschluss. Die Dämmung wurde vielmehr beschlossen, ohne inhaltlich konkret diese Fragen auszugestalten. Ganz abgesehen davon wurde die Ausarbeitung eines energetischen Konzepts auch im Beschluss nicht auf den beauftragten Sonderfachmann übertragen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Das Gericht konnte vorliegend offenlassen, ob es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine solche der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums oder eine solche einer modernisierenden Instandsetzung handelt. In beiden Fällen muss jedenfalls der Maßnahmenumfang selbst geklärt sein. Keinesfalls ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht jedenfalls ein Beschluss über eine umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme, wenn letztlich der konkrete Umfang der Maßnahme erst noch von einem Sonderfachmann ermittelt werden soll, die Umsetzung der Maßnahme aber bereits konkret beschlossen wurde. Hier ist vielmehr ein zweistufiges Verfahren erforderlich: Auf der ersten Stufe ist ein Sonderfachmann zu beauftragen, eben den konkreten Maßnahmenumfang zu klären, um auf der zweiten Stufe dann auf Grundlage der Ergebnisse die Maßnahme beschließen zu können.

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