Befugnis über das Öffnen eines Flurfensters kann nicht ausschließlich auf Hausmeister übertragen werden
  
Begriff

Ein Beschluss, wonach allein der Hausmeister zum Öffnen von Flur- bzw. Treppenhausfenstern berechtigt sein soll, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Eine derartige Regelung stellt keine Regelung des Gebrauchs, sondern einen vollständigen Gebrauchsentzug dar, der einer Mehrheitsentscheidung nicht zugänglich ist (LG Koblenz, Urteil v. 22.8.2016, 2 S 15/16).

Streit um ein offenes Flurfenster

In den Fluren der mehrstöckigen Wohnanlage befinden sich Fenster. Zur Entlüftung insbesondere von Essensgerüchen im Flur seiner Etage, öffnet einer der Wohnungseigentümer immer wieder zum Ärger anderer Wohnungseigentümer das Flurfenster. Insbesondere in Kälteperioden stören sie sich an der Auskühlung des Flurs. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde daher beschlossen, dass dem Hausmeister oder seinem Stellvertreter die alleinige Befugnis übertragen wird, die Flurfenster zu kippen. Diesen Beschluss hatte der Wohnungseigentümer angefochten. Seine Klage war erfolgreich.

Der von den Wohnungseigentümern gefasste Beschluss ist nichtig. Der Inhalt des Beschlusses stellt keine Gebrauchsregelung und auch keine Konkretisierung des Gebrauchs dar, sondern den vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile. Ein solcher vollständiger Gebrauchsentzug eines Gegenstands des gemeinschaftlichen Eigentums ist einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich. Der Beschluss ist daher nichtig.

Aufstellung einer Hausordnung

Vorliegend waren auch keine besonderen Umstände erkennbar, die einen vollständigen Ausschluss der Nutzung der Flurfenster rechtfertigen könnten. Zwar geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ausnahmsweise die Befugnis haben, die Benutzung gemeinschaftlicher Räume unter besonderen Umständen stark zu beschränken oder gar auszuschließen. Dies kann etwa bei einem Heizungsraum oder einem Raum mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas der Fall sein. Dies allerdings nur dann, wenn der Gefahr von Manipulationen bzw. dem möglichen Eintritt von Schäden vorgebeugt werden soll.

Soweit der Gefahr einer Auskühlung der Etagenflure vorgebeugt werden sollte, steht den Wohnungseigentümern die Aufstellung einer Hausordnung zur Verfügung. Eine solche kann Verhaltensvorschriften enthalten, mit denen der Schutz des Gebäudes, die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und die Einhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden kann. Dazu können auch Regelungen über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen werden. Insbesondere kann hier auch geregelt werden, dass zum Schutz vor Kälte Fenster geschlossen zu halten sind. Die Hausordnung kann dabei entweder mit Stimmenmehrheit in einer Eigentümerversammlung beschlossen oder aber vom Verwalter selbst aufgestellt werden, wenn er in der Gemeinschaftsordnung entsprechend ermächtigt ist.

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