Bauordnungsrecht: Wohnungseigentümer ist für Sondereigentum zuständig; Stellplatznachweis ist Sache aller Eigentümer
  

Begriff

Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist (BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16).

Dachgeschosseinheit bauordnungsrechtlich nicht genehmigt

Die Wohnungseigentumsanlage besteht vorliegend aus 3 Einheiten. Nach dem Aufteilungsplan besteht die Dachgeschosseinheit aus 2 Zimmern sowie einem großen Bodenraum. Anders als bei den beiden anderen Einheiten sind Küche und Bad nicht eingezeichnet. Die Wohnnutzung dieser Einheit ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Der Eigentümer dieser Sondereigentumseinheit stellte alsbald einen Bauantrag bei der Stadt. Diese gab ihm u. a. auf, einen Standsicherheits- und Brandschutznachweis zu erbringen. Weiter wurde ihm der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche aufgegeben. Schließlich sei für die neue Wohnung ein Pkw-Stellplatz nachzuweisen oder ein Verzicht zu beantragen.

Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Beauftragung von Fachleuten

Die Wohnungseigentümer hatten daraufhin den Wohnungseigentümer beschlussweise ermächtigt, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft Fachleute zu beauftragen, die unter Ermittlung der Kosten klären sollten, welche Sanierungsmaßnahmen am Haus durchgeführt werden müssen, um einen bauordnungsgemäßen Zustand herbeizuführen. Da ein Stellplatz nicht geschaffen werden konnte, wurde weiter beschlossen, bei der Stadt einen entsprechenden Ablöseantrag zu stellen. Den Ablösebetrag sollten die Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile tragen.

Beschlussanfechtung

Beide Beschlüsse wurden von einer Wohnungseigentümerin angefochten. Sie verwehrte sich zwar nicht gegen die Maßnahmen selbst, wohl aber gegen ihre anteilige Kostenbelastung. Ihre Klage hatte nur geringen Erfolg.

Beschluss das Gemeinschaftseigentum betreffend entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Beschluss über die Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Beauftragung der Fachleute entsprach zumindest soweit er das Gemeinschaftseigentum betrifft ordnungsmäßiger Verwaltung. Er ist nur insoweit nichtig, als er das Sondereigentum des Wohnungseigentümers betrifft.

Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum

Soweit jedenfalls im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum geklärt werden soll, welche Sanierungsmaßnahmen für die Herbeiführung eines bauordnungsgemäßen Zustands erforderlich sind, ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum. Dieses muss die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung des Gebäudes mit 3 Einheiten zu Wohnzwecken erfüllen. Hierzu zählen insbesondere die brandschutzrechtlichen Vorgaben für die danach einschlägige Gebäudeklasse.

Kosten für die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Anforderungen

Die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dies gilt daher auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen.

Nichtiger Beschluss hinsichtlich Bezug auf das Sondereigentum

Soweit sich der Beschluss auf das Sondereigentum des Wohnungseigentümers bezieht, ist er nichtig. Grundsätzlich ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen. Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern. Für das Sondereigentum an einer Wohnung kann bauordnungsrechtlich der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche vorgegeben sein. Da diese Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes i. S. v. § 94 BGB im Sondereigentum stehen, hat der Sondereigentümer solche bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen.

Ablösebetrag für den Stellplatz

Die weiter beschlossene Kostenregelung, die einen etwaigen Ablösebetrag für einen Stellplatz betrifft, entspricht der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Auch insoweit handelt es sich um Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseige...

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