Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 8 Beseitigung baulicher Veränderung

8.1 Grundsätze

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist. Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen Wohnungseigentümer benachteiligend ist. In derartigen Fällen wird es sich in aller Regel um solche des § 20 Abs. 3 WEG handeln. Stellt sich im Rechtsstreit heraus, dass die bauliche Veränderung tatsächlich keinen der Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Hinsicht benachteiligt, hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG. Dieser Anspruch kann einem Anspruch auf Beseitigung entgegengehalten werden.^[1]

Andererseits ist das Erfordernis der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen gerade für die Ansprüche von maßgeblicher Bedeutung, die auf Beseitigung baulicher Veränderungen gerichtet sind. Zu beachten ist nämlich, dass der bestandskräftige Genehmigungsbeschluss Beseitigungsansprüche ausschließt. Ist der Beschluss etwa über die Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG bestandskräftig, kann keiner der Wohnungseigentümer mehr gegen die Baumaßnahme vorgehen. Von großer Bedeutung ist dies freilich auch für Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten würden oder aber auch zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern führen würde. Auch derartige Beschlüsse sind lediglich anfechtbar, nicht aber nichtig.

Nicht angefochtener Beschluss wird bestandskräftig

Unterbleibt die Erhebung einer Anfechtungsklage innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG, so erwächst der Beschluss grundsätzlich in Bestandskraft und bindet demnach alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie unbillig gegenüber anderen Wohnungseigentümern beeinträchtigt werden oder die beschlossene Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet. Der bestandskräftige Beschluss bindet nicht nur die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer, sondern auch deren Rechtsnachfolger. Ein entsprechender Beseitigungsanspruch kann dann nicht mehr geltend gemacht werden.

Wird andererseits der Beschlussantrag zur Gestattung einer baulichen Veränderung mehrheitlich abgelehnt, ist der bauwillige Wohnungseigentümer gezwungen, den entsprechenden Negativbeschluss anzufechten. Erhebt er nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG Anfechtungsklage, so erwächst auch dieser Negativbeschluss in Bestandskraft. Würde der Wohnungseigentümer trotz Bestandskraft des ablehnenden Beschlusses gleichwohl die bauliche Veränderung vornehmen, bestünde ein entsprechender Beseitigungsanspruch. Der Wohnungseigentümer muss allerdings den Negativbeschluss nicht anfechten, er kann auch Beschlussersetzungsklage erheben. Er darf nur auf Grundlage eines Negativbeschlusses nicht tätig werden.

Ein Beseitigungsverlangen ist auch in den Fällen erforderlich, in denen bauliche Veränderungen eigenmächtig und ohne entsprechende Beschlussfassung vorgenommen werden oder ein vermeintlicher Anspruch auf Vornahme einer baulichen Veränderung umgesetzt wird, ein solcher jedoch nicht besteht, jedenfalls nicht ohne entsprechende Beschlussfassung.^[2] Auch dann, wenn etwa der Beschluss über eine bauliche Veränderung inhaltlich unbestimmt und somit nichtig ist, besteht ein Beseitigungsanspruch.^[3]

Vermietender Wohnungseigentümer kann seinen Mieter nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen ermächtigen

Ein Wohnungseigentümer hat keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen. Er kann insbesondere nicht eine benachteiligende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigen. Sowohl Mieter als auch vermietender Wohnungseigentümer können auf Beseitigung einer solchen baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden.^[4]

Vereinbartes Zustimmungserfordernis des Verwalters

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zu einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich und wurde diese nicht eingeholt, so besteht ein Beseitigungsanspruch auch dann, wenn die ohne Zustimmung vorgenommene bauliche Veränderung keinen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 3 WEG darstellt.^[5]

Ist die Zustimmung des Verwalters zu baulichen Veränderungen erforderlich, handelt es sich hierbei nach allgemeiner Meinung lediglich um ein Vorschalterfordernis. Auch wenn der Verwalter seine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erteilt, bedarf es noch der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Genehmigung dieser baulichen Veränderung.^[6]

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ungenehmigte bauliche Veränderungen nicht nur Beseitigungsansprüche auslösen, sondern ggf. darüber hinau...