Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Raum. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass einzelne öffentliche Förderprogramme an eine Darlehensaufnahme gebunden sind. Vereinzelt ist es auch nicht allen Wohnungseigentümern möglich und zumutbar, bei einem größeren Finanzbedarf der Gemeinschaft, der durch den Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage nicht gedeckt werden kann, eine hohe anteilige Sonderumlage aufzubringen. Zugleich ist den übrigen Wohnungseigentümern und auch dem Gesetzgeber daran gelegen, dass Wohnanlagen nicht infolge ausbleibender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfallen oder erheblich an Wert verlieren.[1] Auch die Finanzierung von baulichen Veränderungen mittels Darlehens kann daher ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Angesichts des weit gefassten Begriffs der baulichen Veränderung in § 20 WEG ist allerdings die Maßnahme als solche in den Blick zu nehmen: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, desto eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[2]
Die Solaranlage
Die Wohnungseigentümer wollen auf dem Dach der Wohnanlage Sonnenkollektoren errichten, um die Anlage teilweise auch mit Sonnenenergie zu versorgen. Die Kosten einschließlich erforderlicher Folgemaßnahmen werden sich voraussichtlich auf 20.000 EUR belaufen. Gleichzeitig ist eine umfassende Fassadensanierung erforderlich, die nicht allein aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden kann, weshalb zusätzlich die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich wird.
Ein Beschluss über eine Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Sonnenkollektoren würde ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Bei der Errichtung einer Solaranlage handelt es sich niemals um eine eilbedürftige Modernisierungs- bzw. Maßnahme baulicher Veränderung. Andererseits knüpfen im Rahmen der energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums Fördermöglichkeiten wie dargestellt gerade an eine Darlehensaufnahme an, sodass hier eine Darlehensaufnahme in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dürfte.
Finanzierung abhängig von Kostentragungsverpflichtung
Stets ist zu beachten, dass eine Finanzierung von baulichen Maßnahmen weder über die Rücklage, noch über eine Darlehensaufnahme infrage kommt, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme zu tragen haben. Eine Finanzierung kommt dann nur entweder aus den laufenden Hausgeldern unter Einzelbelastung der kostentragungsverpflichteten Wohnungseigentümer in ihrer Jahresabrechnung infrage oder die Erhebung einer Sonderumlage, jeweils lediglich unter denjenigen Wohnungseigentümern, die verpflichtet sind, die Kosten der Baumaßnahme zu tragen.
Beschlussmuster: Bauliche Veränderung – Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
TOP XX: Beschluss über den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags
Nach Aufklärung des Verwalters über die mit einer Darlehens- bzw. Kreditaufnahme verbundenen Gefahr der Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer wegen der in § 9a Abs. 4 WEG angeordneten, auf den jeweiligen Miteigentumsanteil beschränkten Außenhaftung im Fall von Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern im Hinblick auf die Rückführung der Kreditraten, fassen die Wohnungseigentümer nachfolgenden Finanzierungsbeschluss:
Die Kosten der in dieser Wohnungseigentümerversammlung zu TOP XX beschlossenen baulichen Veränderung in Form der Errichtung eines Aufzugs im gemeinschaftlichen Treppenhaus in Höhe von _______ EUR werden durch Aufnahme eines Netto-Darlehens in Höhe von _______ EUR in Form eines Verbraucherdarlehensvertrags finanziert. Der Verwalter wird ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer _______ mit der _______-Bank einen entsprechenden Darlehensvertrag zu schließen.
Die Laufzeit des Kredits beträgt __ Jahre. Der Zins darf __ Prozentpunkte p. a. nicht übersteigen. Die Tilgung soll auf __ Jahre angelegt sein. Die Gesamtbelastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einschließlich Zinsen sowie sämtlicher Kosten beträgt mit Ablauf der Kreditlaufzeit insgesamt _______ EUR. Die Kosten belaufen sich insgesamt also auf _______ EUR. Die monatlichen Teilzahlungen der Gemeinschaft betragen insoweit _______ EUR. Der effektive Jahreszins beträgt ____. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht erforderlich, da die Tilgungsraten so angelegt sind, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt ist. Sicherheiten sind seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zu stellen.
Der jeweilige Verwalter wird ermächtigt, der Kreditbank im Rahmen des Vertragsverhältnisses Namen, Anschriften und Geburtsdaten der einzelnen Wohnungseigentümer bekannt zu geben. ...
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