Bagatellschäden und Kleinreparaturklauseln

Die wenigsten Vermieter wissen, dass die laufende Instandhaltung der Mietwohnung nach dem Gesetz grundsätzlich ihnen obliegt und nicht dem Mieter. Zwar können Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, dies jedoch nur in geringem Umfang. Größte Bedeutung haben in diesem Zusammenhang die sog. Kleinreparaturklauseln bei Bagatellschäden. Doch gerade hier heißt es aufgepasst, da häufig Vereinbarungen getroffen werden, die schlicht unwirksam sind, sodass der Vermieter doch wieder auf den Kosten sitzen bleibt.

1 Gesetzliche Ausgangslage

Im gesamten deutschen Mietrecht existiert keine einzige Bestimmung, wonach der Mieter für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der gemieteten Räume verantwortlich wäre. Diese Pflichten obliegen vielmehr allein dem Vermieter. Der Grund ist plausibel: Der Vermieter erhält als Gegenleistung dafür, dass er die Mieträume dem Mieter in ordnungsgemäßem Zustand überlässt, die Miete. Konkret bestimmt § 535 BGB, dass der Vermieter die Mieträume dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.

2 AGB-Recht

Vermieter können jedoch diese Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten in bestimmtem Umfang auf die Mieter übertragen. Hier heißt es aber aufgepasst, da die Rechtsprechung in diesem Bereich sehr streng ist. In aller Regel handelt es sich bei Mietverträgen nämlich um Formularverträge und keine Individualvereinbarungen. Deshalb sind die im BGB geregelten Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) zu beachten. Und hiernach unterliegen formularvertragliche Vereinbarungen einer strengen richterlichen Inhaltskontrolle. Unwirksam sind danach insbesondere solche mietvertraglichen Vereinbarungen, mit denen der Mieter im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des Mietrechts nicht zu rechnen braucht. Und die gesetzliche Regelung besagt ja gerade, dass die Instandhaltungspflicht der Mieträume dem Vermieter obliegt.

3 Voraussetzungen für eine wirksame Klausel

Eine Kostenabwälzung kleinerer Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter ist daher allenfalls wirksam, wenn

  • von diesen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen nur solche Teile der Mieträume umfasst sind, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehören etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser – also insbesondere Wasserhähne, Ventile, Mischbatterien, Brausen und Druckspüler –, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster, Türverkleidungen und Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Unwirksam wäre andererseits eine Klausel, die den Mieter unbeschränkt, beispielsweise auch für Bereiche haften ließe, die dieser gar nicht abnutzen kann, wie beispielsweise Wasser-, Strom- oder Gasleitungen;
  • es sich tatsächlich nur um Kleinreparaturen handelt. Kleinreparaturen sind dabei solche, die sich auf Schäden von maximal 100 EUR beziehen. Der BGH hatte im Jahr 1989 eine Maximalhöhe von 150 DM, also 76,79 EUR, für noch vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung dürfte derzeit wohl von einem Betrag von 100 EUR ausgegangen werden. Kleinreparaturklauseln, die sich auf höhere Schäden beziehen, sind jedoch unwirksam;
  • im Mietvertrag gleichzeitig eine betragsmäßige Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum vereinbart ist, sollte sich die Notwendigkeit von Kleinreparaturen häufen. Höchstsatz ist eine Summe von 200 EUR im Jahr oder 8 % der Jahresmiete. Auch hier wurde in der Vergangenheit ein Maximalbetrag von 300 DM, also 152,78 EUR, noch für vertretbar angesehen. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Preissteigerung dürfte derzeit ein Betrag von 200 EUR noch vertretbar sein.

Achtung

Sollte eine mietvertragliche Klausel im Einzelfall nur eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter muss dann gar nichts bezahlen, die volle Kostenlast trifft vielmehr den Vermieter. In diesem Zusammenhang ist weiter zu beachten, dass der Vermieter eine unwirksame Mietvertragsklausel nicht einseitig ändern kann, sodass diese zumindest künftig wirksam wäre. Hierzu bedarf es stets einer entsprechenden Änderungsvereinbarung mit dem Mieter, zu der dieser i. d. R. jedoch nur selten bereit sein dürfte.

4 Unzulässige Vereinbarungen

Unwirksam sind Klauseln,

  • die keine betragsmäßige Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen vorsehen;
  • die eine Begrenzung im Einzelfall von bis zu 20 % der monatlichen Miete oder aber bis zu 3 % der Jahresmiete vorsehen;
  • die den Mieter verpflichten, sich an allen Reparaturen anteilig oder mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen.

5 Muster für eine wirksame Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturen:

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern Schäden nicht von dem Mieter oder von dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht werden. Die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit bis zu einem Betrag von 100 EUR im...

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