Begriff

Für die Ausstattung von Aufenthaltsräumen mit Rauchwarnmeldern besteht eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Anlage nur Wohnungen oder auch Teileigentumseinheiten umfasst. Es besteht auch eine Beschlusskompetenz zum Abschluss eines Wartungsvertrags über die von der Gemeinschaft angeschafften Rauchwarnmelder. Ein solcher Beschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Es besteht keine Beschlusskompetenz, den einzelnen Wohnungseigentümern die Wartung der Rauchwarnmelder und/oder die Nachweisführung über die Wartung aufzuerlegen (AG Heidelberg, Urteil v. 22.10.2014, 45 C 52/14).

Beschluss über Ausstattung der Eigentumswohnungen mit Rauchwarnmeldern angefochten

Die Wohnungseigentümer hatten beschlossen, die Wohnungseigentumseinheiten mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Die Wahrnehmungsbefugnis hatten sie insoweit auf den Verband übertragen und den Verwalter mit der Maßnahmendurchführung beauftragt sowie mit dem Abschluss eines Wartungsvertrags. Einer der Wohnungseigentümer hatte seine Sondereigentumseinheit bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und den Beschluss angefochten. Im Rechtsstreit behauptet er, es sei nicht die Möglichkeit erörtert worden, dass jeder Eigentümer selbst Rauchwarnmelder installiert. Die Klage hatte jedoch keinen Erfolg.

Geborene Wahrnehmungsbefugnis des Verbands

Nach Auffassung des Gerichts war der Beschluss nicht deshalb fehlerhaft, weil die Möglichkeit der Selbstinstallation von Rauchwarnmeldern durch die Wohnungseigentümer nicht besprochen oder beschlossen wurde oder weil nicht Wohnungen mit bereits bestehenden Rauchwarnmeldern von dem Beschluss ausgenommen wurden. Eigentümer des Gebäudes sind sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer nach Bruchteilen. Die Ausstattungspflicht der Gebäudeeigentümer nach § 15 Abs. 7 LBO bezieht sich auf das jeweilige Gebäude und nicht in einzelnen Bruchteilseigentümern zuordenbarer Weise jeweils auf die in deren Sondereigentum stehenden Wohnungen. Lediglich die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern und beschränkt sich daher auf die jeweils besessene Wohnung, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst. In Baden-Württemberg sind daher als Eigentümer des Gebäudes sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer gemeinschaftlich zur Ausstattung der betreffenden Aufenthaltsräume und Rettungswege verpflichtet. Damit liegt die zweite von 3 Fallgruppen geborener Wahrnehmungsbefugnis des Verbands – § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG – vor. Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer, ist der Verband ohne Weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbands ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt, was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist.

Rauchwarnmelder sind Zubehör

Andererseits besteht keine Beschlusskompetenz, den Eigentümern die alleinige Pflicht zur Ausstattung ihrer Wohnung mit Rauchwarnmeldern aufzuerlegen. Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Öffentlich-rechtlich ist nur der Verband verpflichtet. Von einzelnen Eigentümern angeschaffte Rauchwarnmelder gehören diesen selbst, da sich das Gericht der Auffassung anschließt, dass Rauchwarnmelder Zubehör und nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Damit kann der einzelne Eigentümer ohne Eingriff in fremdes Eigentum diese jederzeit entfernen, zumal er wegen der geborenen Wahrnehmungsbefugnis des Verbands als einzelner nicht öffentlich-rechtlich verpflichtet ist. Die anderen Eigentümer könnten sich insofern allenfalls auf die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht berufen.

Anschaffung sämtlicher Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Außerdem wäre bei der Berücksichtigung schon vorhandener Rauchwarnmelder kein Gleichlauf hinsichtlich der Dauer der Funktionsfähigkeit gegeben und es der Gemeinschaft erheblich erschwert, den Überblick über etwa erforderliche Neuanschaffungen zu behalten. Ob der Einbauort der DIN 14676 entspricht, ist auch ungewiss. Hinzu kommt, dass bei Fehlern der Installation und Inbetriebnahme bei der beauftragten Firma Rückgriff genommen werden kann. Deshalb entspricht es ordnung...

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