Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.[3]
Grundsätzlich müssen deshalb auf Parteienseite ein Verbraucher und ein Unternehmer stehen (zu den Ausnahmen s. Abschn. 2.1). Wer Verbraucher ist, ergibt sich aus § 13 BGB.
Wer ist Verbraucher?
Darunter versteht man eine natürliche Person im Gegensatz zur juristischen Person. Die natürliche Person verfolgt keine geschäftlichen Zwecke, ist also privat oder innerhalb einer unselbstständigen beruflichen Tätigkeit tätig.[4] Im Bereich der Miete ist dies der Wohnraummieter.
Der Mieter von Geschäftsräumen, der dort sein Gewerbe ausübt, kann nicht Verbraucher i. S. d. § 13 BGB sein.
Gewerbliche Nutzung abgrenzen
Es spielt aber keine Rolle, wenn der Mieter einer Wohnung einen Raum zu beruflichen Zwecken nutzt wie etwa der Lehrer zur Unterrichtsvorbereitung, der Schriftsteller zum Verfassen seiner Literatur oder der Versicherungsmakler. Solche Personen erfüllen den Verbraucherbegriff.
Auch im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes kann das VSBG angewendet werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und der streitgegenständliche Vertrag der privaten Vermögensverwaltung dient.
WEG als Verbraucher
Das ist der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft mit dem Energieversorger über eine Preiserhöhung streitet.[5]
Wer Unternehmer ist, wird in § 14 BGB gesetzlich beschrieben.
Wer ist Unternehmer?
Unternehmer ist, wer im Gegensatz zum Verbraucher bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts – das ist der Mietvertrag – in Ausübung einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.
Unternehmer ist der private Vermieter, der in Ausübung und Verwaltung seines Vermögens Wohnungen zur Anmietung anbietet, denn er nimmt damit am Wettbewerb teil.[6] Der BGH meint zur Unternehmereigenschaft des Vermieters, dass der mit der Verwaltung des Vermögens verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand je nach den Umständen des Einzelfalls das Bild eines "planmäßigen Geschäftsbetriebs" vermitteln muss.[7]
Anzahl der vermieteten Wohnungen
In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird die Ansicht vertreten, dass es auf die Zahl der vermieteten Wohnungen ankomme. Dabei gehen die Ansichten weit auseinander.[8]
Hat der Vermieter eine Verwaltungstätigkeit einem professionellen Verwalter übertragen, wird die Unternehmereigenschaft schon deswegen bejaht[9], aber auch vertreten, dass dieser Umstand allein nicht genügt.[10]
Im Schrifttum wird ausgeführt, dass es zur Beurteilung im Einzelfall auf den Umfang der Geschäfte ankommt.
Büro und Organisationsablauf
Unternehmer ist danach noch nicht, wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, während die Vermietung zahlreicher Wohnungen für eine professionelle Tätigkeit zumindest dann spricht, wenn ein Büro und ein organisierter Geschäftsablauf vorliegt.[11]
Höchstrichterlich ist die Frage noch nicht abschließend geklärt.
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