Außergerichtliche Anwaltskosten: Wann muss sie der Mietvertragspartner erstatten?

Zusammenfassung

Es geht um die Frage, wann die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts möglicherweise zurückgefordert werden können, die der Auftraggeber als Mandant dem Anwalt schuldet und die er aus rechtlichen Gründen von seinem Vertragspartner aufgrund dessen Verhaltens erstattet haben möchte. Kommt es in der Folge nicht zum Gerichtsverfahren, kann in bestimmten Fällen ein sogenannter materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch gegeben sein: Beispielsweise schaltet der Vermieter bei Verzug des Mieters mit der Mietzahlung einen Rechtsanwalt mit der Kündigung und Zahlungsaufforderung ein. Oder der Mieter erhält eine Eigenbedarfskündigung oder Betriebskostenabrechnung, die er mithilfe seines Anwalts abwehren kann. Macht der Auftraggeber des Anwalts einen Regressanspruch geltend, muss hierfür eine Rechtsgrundlage vorhanden sein. Diese kann sich aus Verzug, einem vertraglichen Anspruch, einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, einer vorvertraglichen Pflichtverletzung, einem deliktischen Anspruch oder aus Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben.

1 Was die Gerichte meinen

Die Einschaltung eines Rechtsanwalts mit der Folge einer Erstattungsmöglichkeit ist dann gerechtfertigt, wenn der Geschädigte die Einschaltung des Anwalts für erforderlich halten durfte (BGH, Urteil v. 12.12.2006, VI ZR 224/05, WuM 2007 S. 62; BGHZ 127 S. 348, 351). Weiter wird darauf abgestellt, dass der Hilfesuchende selbst in einfach gelagerten Fällen regelmäßig einen Rechtsanwalt beauftragen darf, wenn er geschäftlich ungewandt ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, I–10 U 115/06, WuM 2007 S. 65; Palandt-Heinrichs, § 249 unter Verweis auf OLG Jena, OLG-NL 2002 S. 121). Ähnlich führt das Kammergericht Berlin aus, dass die Einschaltung eines Anwalts erforderlich ist, wenn die Rechtslage aus der Sicht des Betroffenen nicht eindeutig in die eine oder andere Richtung einzuordnen ist, wobei es in diesem Zusammenhang um die Beurteilung der Rechtswirksamkeit einer mietrechtlichen Formularklausel ging (KG Berlin, Urteil v. 18.5.2009, 8 U 190/08, GE 2009 S. 144).

Versucht der Mieter lediglich, den Vermieter zur vorzeitigen einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags zu bewegen und lässt der Vermieter diesen Versuch über einen Anwalt beantworten, handelt der Mieter nicht pflichtwidrig und muss auch die Anwaltskosten nicht tragen (AG München, Urteil v. 27.11.1998, 412 C 12300/98, WuM 2002 S. 50).

In der Regel liegt in der Beauftragung eines Anwalts auch kein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB vor (BGHZ 30 S. 156; Grüneberg in: Palandt, BGB-Kommentar, § 286 Rz. 45; derselbe § 249 Rz. 57). So ist der Mieter nicht verpflichtet, sich bei Erhalt einer Kündigung zunächst an den örtlichen Mieterschutzverein zu wenden, um Kosten zu sparen (LG Frankfurt, Beschluss v. 12.3.2009, 2-29 T 27/09, ZMR 2009 S. 614; offenlassend OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, I-10 U 115/06, WuM 2007 S. 65).

 

Achtung

Anwaltlicher Rat kann entfallen

Bei Vermietern mit großem Wohnungsbestand ist zu beachten, dass im Einzelfall anders als beim Privatvermieter anwaltschaftliche Hilfe auch entbehrlich sein kann. Dies ist der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass genügend Fachpersonal vorhanden ist, welches eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs selbst erklären kann. Sonst werden für den Mieter unnötig hohe Kosten verursacht (AG Gießen, Urteil v. 2.2.2009, 48 MC 648/08, ZMR 2010 S. 45 bei Vermietung und Verwaltung von 220.000 Wohnungen).

Der Bundesgerichtshof hat in einem speziellen Fall einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht angenommen: Macht der Vermieter Mietrückstände gegen die einzelnen Mitglieder der mietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die alle Rechtsanwälte sind, persönlich als Gesamtschuldner geltend, sind diese befugt, sich jeweils selbst zu vertreten. Ein etwaiger Kostenerstattungsanspruch der Beklagten kann jedoch auf insgesamt denjenigen Betrag beschränkt sein, der sich bei Beauftragung von lediglich einem Rechtsanwalt zur Gesamtvertretung ergeben hätte. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn bei den einzelnen Rechtsanwälten die Gefahr einer Interessenkollision ausgeschlossen ist (BGH, Beschluss v. 2.5.2007, XII ZB 156/06, ZMR 2007 S. 680).

2 Beispiele aus der Praxis

2.1 Abmahnkosten wegen offener Miete

Die Kosten einer ersten Mahnung werden als nicht ersatzfähig angesehen (AG Hannover, Urteil v. 24.9.2009, 514 C 7041/09, WuM 2009 S. 731). Die Kosten der Erinnerungsmahnung sind jedoch dann ersatzfähig, wenn sie zur Rechtsverfolgung sachdienlich sind (AG Hannover, a. a. O. unter Verweis auf BGH, WPM 1987 S. 247).

 

Praxis-Beispiel

Mahnkosten

Eine große Immobilienfirma verstößt nach der Rechtsansicht des Amtsgerichts gegen die Schadensminderungspflicht, wenn sie bei einem einfachen Zahlungsverzug des Mieters den Rechtsanwalt mit der zweiten Mahnung beauftragt. Eine solche weitere Mahnung durch den Anwalt sei nicht erforderlich. Im Übrigen wären diese Mahnkosten als Kosten der Vorbereitung der Klage anzusehen, sodass diese in den späteren Prozesskosten aufgingen.

Auch das Amtsgericht Freiburg hält Kosten einer Abmahnung durch den A...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge