Begriff

BGB §§ 215, 216, 551

  1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141 S. 160, 162 sowie v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006 S. 1422 Rn. 9).
  2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen i. S. d. § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Der Mieter verpfändete dem Vermieter bei Mietbeginn im Jahr 2002 eine auf einem Kautionssparbuch eingetragene Forderung über 700 EUR. Das Mietverhältnis endete am 31.5.2009. Mit einer am 28.12.2012 eingereichten und am 21.2.2013 zugestellten Klage nimmt der Mieter den Vermieter auf Pfandfreigabe und die Rückgabe des Sparbuchs in Anspruch.

Der Vermieter verweigert die Pfandfreigabe und die Rückgabe des Sparbuchs mit der Begründung, dass ihm Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007, 2008 und 2009 (insgesamt 960 EUR) zustehen. Wegen dieses Betrags hat der Vermieter Widerklage erhoben. Der Mieter wendet ein, dass die Forderungen verjährt seien.

1. Kautionsfreigabe, Fälligkeit und Verjährung

Bei der gegebenen Sachlage stellt sich zunächst die Frage, ob der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Kaution bereits fällig ist.

Insoweit gilt der Grundsatz, dass der Freigabeanspruch erst fällig wird, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann.

Hier gilt die Besonderheit, dass ein Teil der Forderungen des Vermieters bereits verjährt sind. Für Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erteilt wird (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Die Abrechnungen wurden jeweils in dem nach Ablauf des Kalenderjahrs folgenden Jahr erteilt.

 
Praxis-Beispiel

Ermitteln der Verjährung

Demnach ist die Verjährung der Nachzahlungsansprüche aus 2006 am 31.12.2010, der Ansprüche aus 2007 am 31.12.2011, der Ansprüche aus 2008 am 31.12.2012 eingetreten. Diese Ansprüche waren im Zeitpunkt der Klageerhebung bereits verjährt. Über den Nachzahlungsanspruch betreffend 2009 hat der Vermieter im Jahr 2010 abgerechnet. Hier ist die Verjährung erst am 31.12.2013 eingetreten. Diese Forderung war zum Zeitpunkt der Klageerhebung (21.2.2013) noch nicht verjährt.

Daraus folgt zunächst, dass sich der Vermieter bezüglich dieser Forderung aus der Kaution befriedigen konnte.

2. Keine Befriedigung aus Pfandrecht bei verjährter Betriebskostenabrechnung

Was gilt hinsichtlich der verjährten Forderungen betreffend die Jahre 2006 bis 2008? Im Entscheidungsfall waren die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis durch ein Pfandrecht an der Sparforderung gesichert. Hierfür gilt § 216 BGB.

Nach § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Vermieter nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand – also aus der Sparforderung – zu suchen. Jedoch findet § 216 Abs. 1 BGB "keine Anwendung auf die Verjährung von Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen" (§ 216 Abs. 3 BGB).

Wiederkehrende Leistungen im Sinne dieser Vorschrift sind solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten, regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen.

 
Praxis-Beispiel

Wiederkehrende Leistungen

Hierzu zählen zweifelsfrei die Miete und die Betriebskostenvorauszahlung.

Nachzahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung entstehen dagegen nur dann, wenn die Vorauszahlungen nicht zur Deckung der Betriebskosten ausreichen; dies kann von Jahr zu Jahr verschieden sein. Nach Ansicht des BGH geht die Rechtsnatur einer Betriebskostenzahlung aber nicht dadurch verloren, "dass sie als Saldo einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden, zumal auch die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr in der Höhe schwankenden Zahlungen – wenn die Abrechnung einen Saldo zugunsten des Vermieters ergibt – regelmäßig wiederkehrend zu erbringen sind, da der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abzurechnen hat" (Rz. 19). Die Betriebskostenabrechnung als solche sei als "reiner Rechenvorgang" (Rz. 20) zu bewerten. Sie sei deshalb nicht als Rechtsgrundlage für den Nachzahlungsanspruch anzusehen.

Deshalb gilt: Dem Vermieter ist es nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus dem Pfandrecht zu befriedigen.

 
Hinweis

Aufrechnung gegen Barkaution

Ist die Mietsicherheit nicht durch ein Pfandrecht gesichert (z. ...

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