Aufklärungspflichten des Vermieters über frühere Nutzung des Mietobjekts
  
Begriff

BGB § 123

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter von sich aus darüber aufzuklären, dass in dem gemieteten Objekt in früherer Zeit ein Bordell betrieben wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Mieterin schloss mit dem Grundstückseigentümer im Oktober 2014 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines Friseursalons. In den betreffenden Räumlichkeiten wurde bis etwa April 2014 ein (stadtbekanntes) Bordell betrieben. Dies war der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags nicht bekannt. Wegen dieser Vornutzug hat die Mieterin das Mietobjekt nicht bezogen; vielmehr hat sie die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erklärt.

Der Mietvertrag kam durch Vermittlung eines Maklers zustande. Dieser nimmt die Mieterin als Auftraggeberin des Maklervertrags auf Zahlung der Provision in Anspruch.

1. Anfechtung des Mietvertrags und Abhängigkeit der Maklerprovision

Wer zum Zwecke der Vermittlung eines Mietvertrags einen Makler beauftragt, ist zur Entrichtung des Maklerhonorars nur dann verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung durch den Makler zustande kommt (§ 652 BGB).

Wurde der Mieter durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss bestimmt, kann er seine auf den Vertragsschluss gerichtete Erklärung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Eine wirksame Anfechtung führt zur Nichtigkeit des Mietvertrags mit der weiteren Folge, dass das Maklerhonorar nicht entsteht.

2. Grundsätze für vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters

Deshalb kommt es maßgeblich darauf an, ob der Vermieter verpflichtet war, die Mieterin über die Art der Vornutzung des Mietobjekts aufzuklären.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass jede Vertragspartei eigenverantwortlich entscheiden muss, ob die Eingehung des Vertrags für sie vorteilhaft ist oder nicht. Ausgehend von diesem Grundsatz ist es Sache der jeweiligen Partei, die für oder gegen einen Vertragsschluss sprechenden Umstände selbst zu ermitteln. Deshalb ist der Vermieter i. d. R. nicht verpflichtet, den Mieter über Umstände aufzuklären, die sich möglicherweise nachteilig auf dessen Entschluss zur Anmietung auswirken können.

Ausnahmsweise besteht eine vorvertragliche Aufklärungspflicht hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse,

  1. die von besonderer Bedeutung für den Entschluss der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrags sind und
  2. deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann.

Hinsichtlich dieses Merkmals setzt die Aufklärungspflicht voraus, dass die aufklärungsbedürftige Partei selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten hat oder aufgrund mangelnder Anhaltspunkte oder Unerfahrenheit keinen Anlass sehen muss, sich über die konkreten Umstände durch Nachfrage Klarheit zu verschaffen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob der Mieter Anlass hatte, hinsichtlich der konkreten Umstände beim Vermieter nachzufragen, wenn er nicht selbst aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eigene Recherchen hätte anstellen können und müssen.

Das Gericht führt unter Rückgriff auf diese Grundsätze aus, es sei nicht erkennbar, warum die Mieterin weder eigene Nachforschungen über die frühere Nutzung des Objekts angestellt noch den Vermieter um Aufklärung ersucht hat. Eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung könne bei der gegebenen Sachlage nicht angenommen werden.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2016, 7 U 143/15

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