Begriff

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung. Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen (BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17).

Stellplätze an falscher Stelle errichtet

Die Stellplätze der Wohnanlage wurden entgegen den Vorgaben der Baugenehmigung errichtet. Zugunsten des Erdgeschoss-Eigentümers wurde an der vor seiner Wohnung liegenden Garten- und Terrassenfläche ein Sondernutzungsrecht begründet. Die entsprechende Fläche hatte er umzäunt. Nach der Baugenehmigung sollten jedoch gerade in diesem Bereich Stellplätze geschaffen werden. Die Stadt lehnte eine nachträgliche Genehmigung der tatsächlichen Stellplatzerrichtung ab und verlangt die Errichtung gemäß den Vorgaben der Baugenehmigung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt insoweit von dem Erdgeschoss-Eigentümer die Duldung, dass die Eigentümergemeinschaft die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Die Klage war allerdings nicht erfolgreich.

Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten

Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt. Das gilt aber nicht für die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte zugewiesen sind. Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen. Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Es widerspräche daher dem Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.

Voraussetzungen für dauerhafte Aufhebung

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG herbeiführen. Nach dieser Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Voraussetzungen vorliegend nicht festgestellt

Diese Voraussetzungen waren vorliegend aber nicht festgestellt. Der gegenwärtige Zustand der Wohnungseigentumsanlage entspricht zwar nicht den Festsetzungen der Baugenehmigung. Die Stadt verlangt auch die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche des Erdgeschoss-Eigentümers. Das allein rechtfertigt es aber nicht, diesem das Sondernutzungsrecht nahezu vollständig zu entziehen. Eine derart weitgehende Maßnahme setzt vielmehr voraus, dass andere Möglichkeiten nicht bestehen oder fehlgeschlagen sind. Feststellungen hierzu, insbesondere ob etwa eine verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage erhoben wurde, und zu der Frage, ob die Stellplätze an anderer Stelle auf dem gemeinschaftlichen oder einem anderen Grundstück errichtet werden könnten, sind bislang ungeklärt. Sie sind aber erforderlich. Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nämlich nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Der geltend gemachte Duldungsanspruch bestand nach allem also nicht. Der klagenden Eigentümergemeinschaft musste auch nicht Gelegenheit gegeben werden, den bisher nicht geltend gemachten Anspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung geltend zu machen. Dieser Anspruch ist nämlich ein Individualanspruch des jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümers, den dieser selbst geltend...

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