Asylantenunterbringung: Wann liegt noch Wohnnutzung vor?
  
Begriff

Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich vorbehaltlich anderer Vereinbarungen gegenseitig aus. Jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken (BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16).

Nutzung einer Teileigentumseinheit als Unterkunft für Asylbewerber und Flüchtlinge

Die Teileigentümergemeinschaft besteht aus zwei Einheiten. Eine wurde ursprünglich als Altenpflegeheim genutzt. In der anderen Einheit wurde eine Arztpraxis betrieben. In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass die Einheiten nicht zu Wohnzwecken dienen. Das frühere Altenpflegeheim steht seit Jahren leer. Es wurde schließlich durch den neuen Eigentümer durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben. Ursprünglich wollte er darin ein Arbeiterwohnheim betreiben, nunmehr will er die Einheit in Abstimmung mit dem Landratsamt und der Gemeinde als Unterkunft für Asylbewerber oder Flüchtlinge nutzen. Die andere Wohnungseigentümerin hat hiergegen eine Unterlassungsklage erhoben. Das Amtsgericht hatte dem neuen Eigentümer daraufhin untersagt, in seinem Teileigentum ein Arbeiterwohnheim oder eine Unterkunft für "Asylbewerber, Flüchtlinge oder sonstige in den Raum München Zugezogene oder Gestrandete zu betreiben oder von Dritten betreiben zu lassen". Das Berufungsgericht hat die Entscheidung bestätigt. Der Bundesgerichtshof (BGH) ist allerdings anderer Ansicht, womit die Revision des Teileigentümers Erfolg hatte.

Teileigentum dient nicht zu Wohnzwecken

Zunächst stellten die Richter klar, dass eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach Einheiten entweder "zu Wohnzwecken dienen" oder "nicht zu Wohnzwecken dienen", als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen ist. Es handelt sich um eine verbindliche Regelung des Zwecks, dem die Einheiten dienen sollen. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich vorbehaltlich anderer Vereinbarungen gegenseitig aus. Während Wohnungseigentum nur an Wohnungen begründet werden kann und zum Wohnen bestimmt ist, dient Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Dient eine Einheit wie vorliegend nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Weiter ist der maßgebliche Begriff des Wohnens weit zu verstehen. So ist die Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit durch täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste im Grundsatz zulässig. Hiernach kommt es weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Im Umkehrschluss ist eine solche Nutzung in Teileigentumseinheiten, die die Anforderung an eine Wohnung erfüllen, im Grundsatz unzulässig. Infolgedessen kommt es darauf an, ob die von dem Teileigentümer geplante Nutzung als Flüchtlings- oder Arbeiterheim (noch) unter den Begriff des Wohnens fällt und damit (im Grundsatz) von der Teilungserklärung nicht gedeckt ist, oder ob sie sich (im Grundsatz) als zulässig erweist, weil sie nicht Wohnzwecken dient. Zur Beantwortung dieser Frage bedarf es der Beurteilung verschiedener Kriterien.

Wohnnutzung

Zunächst ist ein Heim von Wohnformen abzugrenzen, die wie Wohngemeinschaften oder Wohngruppen nicht dem klassischen Familienleben entsprechen. Eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen, wechselnden Personen kann nämlich auch bei einer Wohngemeinschaft von Berufstätigen, Studenten oder Praktikanten zusammenleben. Dies ist als Wohnnutzung auch dann anzusehen, wenn die Bewohner sich nicht freiwillig zusa...

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