Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB

Zusammenfassung

Nach den Erfahrungen der Praxis resultieren die meisten Abrechnungsprozesse aus dem Umstand, dass die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen wurden. Dies hat zur weiteren Folge, dass sich der Mieter mit unerwartet hohen Nachzahlungen konfrontiert sieht. Diese ungünstige Situation kann vermieden werden. Seit dem 1.9.2001 hat der Vermieter nämlich das Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen. In § 560 Abs. 4 BGB ist insoweit geregelt, dass "jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe" vornehmen darf. Zu beachten ist dabei Folgendes:

1 Zeitpunkt

Das Anpassungsrecht kann erst nach einer Abrechnung geltend gemacht werden. Der Vermieter kann die Anpassung in der Betriebskostenabrechnung oder in einer gesonderten Erklärung verlangen. Eine Frist für die Ausübung des Rechts besteht nicht.

2 Form

Die Anpassung ist durch Erklärung in Textform vorzunehmen. Es handelt sich dabei um eine Willenserklärung, die dem jeweils anderen Teil zugehen muss. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Statt der Textform kann auch die Schriftform gewählt werden. Die Schriftform hat einen höheren Beweiswert als die Textform. Zum anderen können rückständige Betriebskosten bei Wahrung der Schriftform im Urkundenprozess eingeklagt werden.

3 Höhe

Die Anpassung muss angemessen sein. Maßstab ist das Abrechnungsergebnis des Vorjahrs. Dies bedeutet, dass sich die Vorauszahlungen an der Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs orientieren müssen (Sternel in: ZMR 2001, 937, 938; Langenberg in: NZM 2001, 793). Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere dürfen sich die Parteien nicht an der zu erwartenden Entwicklung der künftigen Betriebskosten orientieren (a. A.: Schmid in: MDR 2001, 1021, 1022). Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass der Vermieter einen Zuschlag für Unvorhergesehenes hinzurechnen könne. Der Vermieter hat nach dieser Ansicht Anspruch auf Vorauszahlungen, die einem Zwölftel der letzten Abrechnungssumme zuzüglich eines Zuschlags von 10 % entsprechen (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht § 560 BGB Rdn. 46; Börstinghaus in: PIG 62, 201, 207). Diese Auffassung ist umstritten. Eine obergerichtliche Entscheidung hierzu existiert noch nicht.

4 Rechtsfolgen

Die Anpassungserklärung wird wirksam, wenn sie dem anderen Teil zugeht (Palandt/Weidenkaff § 560 BGB Rdn. 17). Die Betriebskostenvorauszahlung erhöht oder vermindert sich kraft Gesetzes ab dem nächsten Fälligkeitszeitpunkt (Löfflad in: Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdn. 343; Ehlert in: Bamberger/Roth § 560 BGB Rdn. 26; a. A.: Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht § 560 BGB Rdn. 52; Lammel Wohnraummietrecht § 560 BGB Rdn. 36: analog § 560 Abs. 2 S. 1 BGB, also mit dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats). Eine rückwirkende Anpassung der Betriebskosten (etwa bezogen auf den Beginn des Wirtschaftsjahres) ist nicht möglich (Schmid a. a. O.; Sternel in: ZMR 2001, 937, 938; Langenberg in: NZM 2001, 793).

Hat der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangt, so kommt der Mieter mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des Anpassungsverlangens in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB).

5 Muster einer Anpassungserklärung

"Nach § 560 Abs. 4 BGB sind wir berechtigt, die Betriebskostenvorauszahlungen angemessen zu erhöhen, wenn die bisherigen Vorauszahlungen zur Deckung der Betriebskosten nicht ausreichen. In dem Wirtschaftsjahr 2003 haben Sie monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 12 x 100 EUR = 1.200 EUR erbracht. Der beigefügten Abrechnung der Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2003 (Abrechnungszeitraum 1.1.2003 bis 31.12.2003) können Sie entnehmen, dass uns ein durch die Vorauszahlungen nicht gedeckter Nachzahlungsanspruch von 600 EUR zusteht. Wir dürfen Sie deshalb bitten, die monatlichen Vorauszahlungen ab…2004 um 50 EUR auf insgesamt 150 EUR zu erhöhen."

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