Begriff

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind. Eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 EUR/qm/p. a. genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht (AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 9.2.2015, 20 C 687/114).

Instandhaltungsrücklage von 2.200 EUR

Da die Instandhaltungsrücklage lediglich einen Betrag von ca. 2.200 EUR aufwies, sollte in der Eigentümerversammlung die Erhöhung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von derzeit 2,50 EUR/qm/p. a. beschlossen werden. Der entsprechende Beschlussantrag wurde allerdings mehrheitlich abgelehnt. Dieser Negativbeschluss wurde seitens eines Wohnungseigentümers angefochten, der gleichzeitig eine Anhebung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage auf 7,10 EUR/qm/p. a. erstrebt. Die beklagten übrigen Wohnungseigentümer sind demgegenüber der Auffassung, dass die Instandsetzungsrücklage von 2,50 EUR im Hinblick darauf, dass das Objekt aus den 90er-Jahren stamme und größere Reparaturen nicht anstünden, angemessen sei. Dem konnte sich das Gericht allerdings nicht anschließen. Die Klage des anfechtenden Wohnungseigentümers war jedenfalls erfolgreich.

Ablehnende Erhöhung der Instandhaltungsrücklage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

Die Ablehnung der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von derzeit 2,50 EUR/qm/p. a. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage stellt gemäß § 21 Abs. 5 WEG eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltungen dar, zu der die Wohnungseigentümer verpflichtet sind. Angemessen ist eine Instandhaltungsrücklage in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen ist. Ein Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geltenden Instandhaltungspauschalen. Danach wäre für die Wohnanlage als Untergrenze ein Betrag von 7,10 EUR/qm/p. a. anzusetzen, da Bezugsfertigkeit der Wohnungen der Wohnanlage vor weniger als 22 Jahren gegeben war. Bei mindestens 22 Jahren wäre ein Betrag von 9 EUR/qm/p. a. anzusetzen.

Entscheidung vom Ermessensspielraum der Wohnungseigentümerversammlung nicht mehr gedeckt

Der derzeit geltende Betrag von 2,50 EUR/qm/p. a. ist jedenfalls nicht angemessen und von dem weiten Ermessensspielraum der Wohnungseigentümerversammlung bei der Entscheidung über die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht mehr gedeckt. Dies folgt aus der erheblichen Abweichung zu der gemäß § 28 Abs. 2 II. BV geltenden Instandhaltungspauschale und der Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft zurzeit lediglich ca. 2.200 EUR beträgt. Die derzeitige Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht ausreichend, um dem Zweck der Instandhaltungsrücklage gerecht zu werden. Durch die vorsorgliche Ansammlung von Kapital wird sichergestellt, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Instandsetzungsbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Gleichzeitig wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten. Darüber hinaus belastet es die Wohnungseigentümer finanziell weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keinerlei Diskussion darüber, dass eine Instandhaltungsrücklage von gerade einmal etwas mehr als 2.000 EUR unter keinem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. So dies darin begründet ist, dass lediglich minimale Beträge zugeführt werden, geht kein Weg an einer entsprechenden Erhöhung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage vorbei. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zweck der Instandhaltungsrücklage nicht auf die Deckung von Kosten von großen Instandsetzungsmaßnahmen beschränkt ist, sondern grundsätzlich sämtliche Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung einschließlich der kleinen Reparaturen sowie anfallende Wartungskosten aus Mitteln der Instandhaltungsrückstellung bezahlt werden können. Verwalter haben daher stets ihr Augenmerk auf die konkrete Höhe der Instandhaltungsrücklage zu richten und sollten stets auf angemessene Zuführung hinwirken. Freilich sind die Wohnungseigentümer nicht gerade erpicht darauf, in Erhöhung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage mehr Geld in die Hand nehmen zu müssen. Gute Argumentationshilfe gibt aber diese Entscheidung. Zum einen entspricht es in jeder Hinsicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die Gemeinschaft in Bemessung der konkreten Höhe der Instandhaltungsrücklage an den Sätzen der Zweite...

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