"Angekaufter" Eigenbedarf ist gleichwertig

Interessenabwägung erforderlich

Beim Kauf einer Wohnung kann der Käufer das Mietverhältnis nach seiner Eintragung in das Grundbuch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder Angehörige benötigt. In diesem Fall wird von Mietern, aber auch von den Mietgerichten häufig die Auffassung vertreten, der Mieter müsse bei einer solchen, durch einen Verkauf erst geschaffenen Eigenbedarfslage besser geschützt werden als bei einem vom ehemaligen Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf. Dieser Auffassung hat der BGH in einem neuen Urteil widersprochen und klargestellt, dass der Erwerb einer vermieteten Wohnung einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegensteht und der sog. "angekaufte" Eigenbedarf, d. h. der Eigenbedarf, der durch Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen wurde, von den Gerichten nicht geringer gewichtet werden darf als der Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters. Auch insofern verbietet sich eine schematische Beurteilung der von den Parteien vorgetragenen Umstände. Unzulässig ist daher, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (z. B. des Mieters bei angekauftem Eigenbedarf). Daher ist regelmäßig eine Interessenabwägung im konkreten Einzelfall vorzunehmen.

Reduzierte Begründungspflicht

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil ihm selbst die von ihm bewohnte Wohnung gekündigt wurde, kommt es weder auf die Gründe dieser Kündigung an, noch darauf, ob der Vermieter durch sein Verhalten Anlass zu dieser Kündigung gegeben hat. Dem Käufer einer Eigentumswohnung, der diese eigens zu dem Zweck erworben hat, selbst darin zu wohnen, kann nämlich das Risiko eines Rechtsstreits mit dem Vermieter seiner bisherigen, ihm wirksam gekündigten Mietwohnung zur Vermeidung der Kündigung des Mieters der angekauften Eigentumswohnung i. d. R. nicht zugemutet werden (so bereits BayObLG, Rechtsentscheid v. 14.7.1981, Allg. Reg. 32/81, DWW 1981 S. 234). Unbeschadet dessen ist der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts grundsätzlich bereits dann zur Kündigung berechtigt, wenn er selbst noch zur Miete wohnt. Daher kommt es nicht darauf an, ob ihm die von ihm bewohnte Wohnung gekündigt wurde (so bereits BVerfG, Beschluss v. 11.11.1993, 1 BvR 696/93, GE 93 S. 1325).

(BGH, Urteil v. 22.5.2019, VIII ZR 180/18, WuM 2019 S. 386)

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