Anfechtung von Beschlüssen nach dem neuen WEG

Nach der Eigentümerversammlungssaison steht die Anfechtungssaison vor der Tür.

Die in den Eigentümerversammlungen vom Verwalter verkündeten Beschlüsse können von den Wohnungseigentümern innerhalb der Monatsfrist angefochten werden. Häufig kann bereits aus dem Verlauf einer Eigentümerversammlung geschlossen werden, ob mit der Anfechtung von Beschlüssen zu rechnen ist.

Mit Inkrafttreten des neuen WEGs richten sich Verfahren in Wohnungseigentumssachen nun nach der Zivilprozessordnung.

2 Das ist zu tun

  • Maßnahme • Informationen & Tools
  • Anfechtungsverfahren – soweit möglich – vermeiden. Es sollten, nur um ein "leidiges" Thema in der Eigentümerversammlung zu beenden, keine übereilten Beschlüsse gefasst werden. Hierbei ist abzuwägen, ob sich eventuell eine ausführlichere Diskussion lohnt, mit der alle Wohnungseigentümer überzeugt werden könnten. Vielleicht kann es auch helfen, einen fachkundigen Dritten, der neutral seine Meinung äußert, zu einem bestimmten Thema zu hören. Gibt es Wohnungseigentümer, die aus Prinzip immer gegen alles sind, ist offensichtlich, dass auch nach einer ausführlichen Erörterung und Begründung die Anfechtung der Beschlüsse erfolgen wird. • Beitrag Anfechtung von Beschlüssen Anfechtung von Beschlüssen (Spezial) Zivilprozessordnung (ZPO) Verfahrensgrundsätze Verfahren in Wohnungseigentumssachen Tool Klage auf Anfechtung eines Beschlusses in der Wohnungseigentümerversammlung
  • Ersatzzustellungsvertreter bestimmen Der Verwalter sollte die verwalteten Eigentümergemeinschaften auf das Erfordernis der Bestimmung eines Ersatzzustellungsvertreters und dessen Vertreter hinweisen und auf eine entsprechende Beschlussfassung hinwirken. • Beitrag Zustellungsvertreter Anfechtung von Beschlüssen (Spezial) Tool Ersatzzustellungsvertreter (Bestellung), Musterbeschluss Ersatzzustellungsvertreter (Aufwandsentschädigung), Musterbeschluss
  • Prüfung der Passivlegitimation Sobald eine Anfechtung erfolgt, muss der Verwalter prüfen, wer in Anspruch genommen wurde und ob die Klage an ihn zugestellt werden kann. Wird der Verband in Anspruch genommen, erfolgt die Zustellung an den Verwalter nach § 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG. Typische Fälle sind hierfür: Klage von Dritten gegen den Verband, z. B. für gelieferte Ware oder erbrachte Leistungen. Inanspruchnahme des Verbands bei Schadensersatzansprüchen, z. B. bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten. Achtung bei Interessenkonflikt! Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen, wobei alle Wohnungseigentümer betroffen sind, hat die Zustellung ebenfalls an den Verwalter zu erfolgen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Typischer Fall ist hier: Die Inanspruchnahme aller Wohnungseigentümer als Grundstücksinhaber bei öffentlichen Lasten. Achtung bei Interessenkonflikt! Stehen auf der Passivseite die übrigen Wohnungseigentümer, also gerade nicht alle Wohnungseigentümer, hat eine Zustellung an einen Ersatzzustellungsvertreter oder seinen Vertreter zu erfolgen. Hierbei kommt es darauf an, ob ein solcher bereits bestellt wurde oder dies erst durch das Gericht erfolgen muss. Typischer Fall ist hier: Die Inanspruchnahme aller Wohnungseigentümer als Grundstücksinhaber bei öffentlichen Lasten. • Beitrag Zustellungsvertreter Anfechtung von Beschlüssen (Spezial)
  • Bei erfolgter und zugestellter Anfechtung muss der Verwalter sofort aktiv werden Der Verwalter sollte nach erfolgter Zustellung auf keinen Fall abwarten und sich darauf verlassen, dass seine Argumente noch im Termin vor dem Richter mündlich vorgetragen Gehör finden. Der Verwalter muss daher einen Fristenkalender führen und die Angelegenheiten rechtzeitig bearbeiten und falls erforderlich schnellstmöglich einem Anwalt übergeben, zumindest entsprechende Fristverlängerungen beantragen, sofern dies möglich ist. • Beitrag Anfechtung von Beschlüssen (Spezial)
  • Durchführung der Beschlüsse während der schwebenden Wirksamkeit der Beschlüsse Auch während des Anfechtungsverfahrens ist der Verwalter gehalten, die Beschlüsse umzusetzen. Bis ein Gericht etwas anderes im Urteil festhält, ist ein Beschluss schwebend wirksam. Gegebenenfalls ist es möglich, die Umsetzung der Beschlüsse etwas hinauszuzögern, wenn zum Beispiel die Bauarbeiten ohnehin nicht im Winter durchgeführt werden können, sondern bis zum Sommer warten sollten. Hierbei muss der Verwalter jedoch stets vor Augen haben, dass er eigentlich zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse verpflichtet ist und nur unter Angabe von Gründen dies hinauszögern kann. Eventuell ist es sinnvoll, bereits einen entsprechenden Zeitrahmen zur Umsetzung in den Beschuss aufzunehmen, wenn man mit der Anfechtung des Beschlusses rechnet. • Beitrag Anfechtung von Beschlüssen (Spezial)
  • Erledigung des Verfahrens durch einen (inhaltsgleichen) Zweitbeschluss Sofern der Beschluss an formellen Fehlern krankt, kann er durch einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss ersetzt werden. Insofern kann das Verfahren über den Erstbeschluss beschleunigt und vereinfacht werden. Voraussetzung ist hierzu allerdings, dass der...

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