Anfechtung des Mietvertrags / 1.1 Anfechtung wegen Irrtums

Nach § 119 BGB kann der Vermieter seine auf den Abschluss eines Mietvertrags gerichtete Willenserklärung anfechten, wenn er bei der Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war.

Praxis-Beispiel

Kein Anfechtungsgrund

• Die Blankounterzeichnung eines Mietvertrags berechtigt nicht zur Anfechtung.
• Gleiches gilt für die Unterzeichnung eines Vertrags, ohne ihn gelesen zu haben.
• Wird ein in deutscher Sprache abgefasster Mietvertrag von einem sprachunkundigen Mieter unterzeichnet, so liegt ebenfalls kein Anfechtungsgrund vor.

In diesen Fällen fehlt es am Irrtum.

Der Vermieter kann anfechten, wenn er sich über die Person des Mieters geirrt hat. Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter einen Mietvertrag mit einem ihm persönlich nicht bekannten Interessenten in der irrigen Annahme abschließt, es handle sich um einen bestimmten (z. B. von einem Wohnungsvermittler avisierten oder auf einer Warteliste vorgemerkten) Interessenten.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen bestimmten Interessenten irrtümlich für zahlungsfähig hält, während dieser in Wirklichkeit die Miete nicht aufbringen kann.^[2]

Zur Anfechtung berechtigt ist auch der gesetzliche Vertreter einer Wohnungsgenossenschaft, der mit einem Interessenten einen Mietvertrag abgeschlossen hat, von dem er irrig glaubte, dass dieser Mitglied der Genossenschaft sei.

In jedem Fall muss der Vermieter aber eine bestimmte (irrige) Vorstellung von der Person des Mietinteressenten oder von einer Eigenschaft des Mietinteressenten haben. Wer dagegen einen Mietvertrag abschließt, ohne sich eine bestimmte Vorstellung über den Mietinteressenten zu machen, befindet sich nicht im Irrtum und ist deshalb auch nicht zur Anfechtung berechtigt.

Demgemäß kann der abschlussberechtigte Vertreter eines Wohnungsunternehmens nicht anfechten, wenn er einen Mietvertrag unterschreibt, obwohl er weiß, dass er den Vertragstext nicht kennt. Anders ist es, wenn der Unterzeichner eine bestimmte (irrige) Vorstellung vom Inhalt des Mietvertrags hat.

Achtung

Kein Anfechtungsgrund

Fehler bei der Vertragsgestaltung sind i. d. R. rechtlich irrelevant. Deshalb kann der Vermieter nicht anfechten, wenn er beispielsweise den Mietpreis zu niedrig kalkuliert, einen Mietvertrag ohne Betriebskostenumlagevereinbarung abgeschlossen oder einen befristeten Mietvertrag ohne Mieterhöhungsvorbehalt unterzeichnet hat.

[1] § 119 Abs. 1 BGB.

[2] § 119 Abs. 2 BGB.