AG Wittlich Urteil vom 02.01.2002 - 4 C 609/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 275,50 Euro zu bezahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird nach § 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten als vertragliche Nebenpflicht des zum 31.1.2001 beendeten Mietverhältnisses hinsichtlich der Wohnung, … die Rückzahlung eines Anteils der Mietsicherheit in Höhe von 275,50 Euro (538,83 DM) verlangen.

Die Beklagte hat bei der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.1.2000 bis 31.1.2001 im Wege der Verrechnung teilweise auf die von der Klägerin geleistete Mietsicherheit Rückgriff genommen. Die von der Beklagten erstellte Abrechnung ist jedoch fehlerhaft und damit nicht geeignet, eine über die von der Klägerin geleistete Vorauszahlung hinausgehende Nachforderung zu begründen, so dass die Beklagte demgemäß auch nicht zur Tilgung einer solchen Nachforderung auf die Mietkaution zugreifen durfte.

Die von der Beklagten geübte Abrechnungspraxis hinsichtlich der Heizkosten ist fehlerhaft. Es fehlt die Feststellung eines Anfangs- und Endbestands, welcher bei den bis zum Abrechnungsstichtag nachgetankten Mengen in Anrechnung gebracht werden muss, um den tatsächlichen Verbrauch der jeweiligen Abrechnungsperiode zu ermitteln.

Die von der Beklagten praktizierte Abrechnungsmethode, dass von einem gefüllten Öltank zu Beginn des Mietverhältnisses ausgegangen und die verbrauchte Menge anschließend an Hand des nachgetankten Heizöls ermittelt wird, ist jedenfalls bei Mietobjekten mit mehreren Nutzungseinheiten – so wie hier – ungeeignet und damit nicht ordnungsgemäß.

Diese Methode kann nämlich nicht für die einzelnen Abrechnungsperioden sondern allenfalls für die Gesamtdauer des Mietverhältnisses insgesamt die zutreffende Verbrauchsmenge ermitteln.

Bei mehreren Nutzungseinheiten und unterschiedlichen Anfangsdaten der jeweiligen Miet- oder Pachtverhältnisse funktioniert jedoch nicht einmal dies, da die Ölversorgung aus einem gemeinsamen Tank erfolgt und nicht zu Beginn jedes der einzelnen Mietverhältnisse der Tank zuvor vollgetankt wird.

Im übrigen widerspricht das von der Beklagten angewendete System dem Grundsatz der periodengerechten Abrechnung, da das Auffüllen des Öltanks nicht zum Ende des Abrechnungszeitraums sondern zu beliebigen Zeitpunkten je nach Bedarf oder Marktlage erfolgt. Zutreffende Abrechnungen für die jeweilige Abrechnungszeiträume lassen sich auf diese Weise nicht erstellen.

Im Hinblick auf die Abrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2000 bis 31.1.2001, in welcher die Beklagte teilweise auf die Mietsicherheit zugegriffen hat, bedeutet diese folgendes:

Die durch Betankung vom 10.2.2000 und 31.1.2001 ermittelte Heizölmenge spiegelt nicht den korrekten Verbrauch des betreffenden Abrechnungszeitraums wieder. Zwar ist es zulässig, die durch Betankung am Ende des Abrechnungszeitraums ermittelte Menge von 3.791 l zum Literpreis der vorangegangenen Lieferung in die Berechnung einzustellen, sofern der Tank bei der vorangegangenen Befüllung vollständig gefüllt worden war, jedoch kann die Betankung vom 10.2.2000 nicht gleichfalls vollständig mitberechnet werden. Denn der Verbrauch des durch diese Betankung ersetzten Heizöls erfolgte zum größten Teil im vorangegangenen Abrechnungszeitraum.

Der Einwand, dass diese Betankung dafür nicht in der vorangegangenen Abrechnung berücksichtigt worden sei, führt auch nicht weiter, da zum einen die Abrechnungen jeweils für sich zu betrachten sind und zum anderen die vorangegangene Abrechnung hinsichtlich der Betankung vom 30.3.1999 dem gleichen Einwand begegnet.

Wenn ein Vermieter eine unübersichtliche und ungeignete Form der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung wählt, hat er deren rechtlich nachteilige Konsequenz zu tragen. Vorliegend bedeutet dies, dass die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2000 bis 31.1.2001 fehlerhaft ist. Weil die fehlerhafte Abrechnung insgesamt keine Forderung der Beklagten gegenüber der Klägerin begründen kann, erfolgte die teilweise Verrechnung mit der Mietkaution zu unrecht.

Dementsprechend kann die Klägerin gemäß ihres Antrags die Rückzahlung der anteiligen, verrechneten Mietsicherheit in Höhe von 375,50 Euro (538,83 DM) verlangen.

Die Kostenfolge beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Der Ausspruch zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf: bis 300,– EUR.

Fundstellen

Haufe-Index 1766961

WuM 2002, 377