AG Wismar Urteil vom 07.08.2017 - 8 C 520/16 WEG

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.12.2016 zu Top 3.: „Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom 18.11.2016 für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015 wird beschlossen. Fälligkeitstermin für Nachzahlung/Guthaben: 16.12.2016. Guthaben werden mit offenen Hausgeldforderungen verrechnet, darüber hinaus vertreibende Beträge werden bis zum vorgenannten Termin rückerstattet.” wird für ungültig erklärt.

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.12.2016 zu Top 4.: „Der Verwalter wird für 2015 entlastet.” wir für ungültig erklärt.

3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 8.784,85 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer zweier Wohnungen in der Anlage … Die Beklagten sind die weiteren Eigentümer in dieser Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger ficht in seiner Eigenschaft als Eigentümer zwei Beschlüsse an, die auf der Eigentümerversammlung vom 05.12.2016 gefasst wurden.

Angefochten wird der Beschluss zu Top 3 (Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen) sowie Top 4, mit dem der Verwaltung für 2015 Entlastung erteilt wurde.

Der Kläger hält den Beschluss zu Top 3 im Wesentlichen aus folgenden Gründen für unwirksam:

1. Der Beschluss sei bereits zu unbestimmt, da eine Bezugnahme auf ein Dokument, welches nicht Bestandteil des Protokolls sei, unwirksam sei.
2. Hinsichtlich der Wasserabrechnung bestehe eine nicht erklärte Differenz in Höhe von 64,31 EUR.
3. Die Einnahme von 1.500,00 EUR für die Antennenanlage sei nicht ordnungsgemäß der Instandhaltungsrücklage zugeführt worden.
4. Das Ausweisen von „Nettozinsen” sei zu beanstanden. Der Kläger müsse in der Lage sein, die einbehaltene Steuer gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.
5. Der Soll- und der Istbetrag der Instandhaltungsrücklage würden nicht in Abstimmung zu bringen sein. Einerseits sei ein Soll von 73.808,15 EUR ausgewiesen, andererseits ein Ist in Höhe von 74.468,35 EUR. Dies sei auch nicht zu erklären mit der Saldenliste (Blatt 8 der Abrechnung, Blatt 40 der Akte). Dort sei ein Rückstand von 704,91 EUR ausgewiesen.

Der Kläger beantragt,

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.12.2016 zu Top 3.: „Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom 18.11.2016 für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015 wird beschlossen. Fälligkeitstermin für Nachzahlung/Guthaben: 16.12.2016. Guthaben werden mit offenen Hausgeldforderungen verrechnet, darüber hinaus verbleibende Beträge werden bis zum vorgenannten Termin rückerstattet.” wird für ungültig erklärt.
2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.12.2016 zu Top 4.: „Der Verwalter wird für 2015 entlastet.” wir für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hält die Anfechtung für unwirksam.

Entscheidungsgründe

I.

Die gestellten Anträge sind zulässig und begründet.

Die Zulässigkeit der Anträge ergibt sich aus § 43 Abs. 1 Nr. WEG.

Die Anfechtung der Beschlüsse ist in der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgt. Die Anfechtungsklage ging hier am 16.12.2016 ein. Die Zustellung an die Verwaltung erfolgte am 21.01.2017, nachdem am 19.12.2016 ein Vorschuss angefordert wurde, der sodann am 28.12.2016 eingezahlt wurde. Die Anfechtungsfrist ist damit gewahrt.

II.

Die Anfechtung ist auch begründet.

Zunächst ist festzustellen, dass die Anspruchsbegründung hier per Fax am 06.02.2017 einging, also die Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG eingehalten wurde.

1.

Das Gericht hat die Ungültigkeit des Beschlusses zu Top 3 festzustellen.

a)

Dabei meint das Gericht allerdings, dass ein formeller Fehler nicht vorliegt und der Beschluss zu Top 3 nicht zu unbestimmt ist. Die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, „die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung mit den Einzelabrechnungen vom 18.11.2016 für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.2015 bis 31.12.2015” zu beschließen. Unstreitig ist, dass die Gesamtjahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen zu diesem Zeitpunkt vorlagen. Es gibt auch keine Unstimmigkeiten insoweit, als mehrere Entwürfe der Abrechnungen vor der Versammlung vorgelegt wurden. Einen solchen Fall hatte das Gericht kürzlich zu entscheiden. Vorliegend meint das Gericht, dass der Beschluss hinreichend bestimmt und eine ausreichende Bezugnahme vorgenommen hat.

Insoweit hat auch der BGH in seiner Entscheidung vom 08.04.2016 – V ZR 104/15 – unter Rd. 9 bei JURIS ausgeführt:

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die...