AG Wiesbaden Urteil vom 06.09.2013 - 92 C 2186/13 (81)

Tenor

Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.04.2013 zu TOP 6 nichtig ist.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T. in M.. Die Beigeladene ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.

In der Teilungserklärung vom 15.12.1972 hat sich der Bauträger, die Münchener Baugesellschaft mbH in § 6 Nr. 5 vorbehalten, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, das die Sondernutzungsrechte an den oberirdischen und unterirdischen Pkw-Abstellplätzen bestimmten Wohnungen zugeordnet werden. Wegen des genauen Wortlautes der Teilungserklärung wird auf Blatt 23 ff d.A. Bezug genommen. Von dieser Ermächtigung hat der Bauträger am 15.12.1973 Gebrauch gemacht und mit notarieller Urkunde (UR-Nr. 267/1972) die Teilungserklärung ergänzt und bestimmte Pkw-Abstellplätze bestimmten Eigentumswohnungen dinglich zugordnet. Wegen des genauen Wortlautes der Ergänzung zur Teilungserklärung wird auf Blatt 48 ff d.A. Bezug genommen. Diese Änderung der Teilungserklärung wurde in der Vergangen … heit leider in einer Vielzahl von Fällen bei Wohnungskäufen nicht beachtet, so dass derzeit etwa 1/3 der Wohnungseigentümer Stellplätze nutzen, die nach dem Nachtrag zur Teilungserklärung nicht zu ihrer jeweiligen Eigentumswohnung gehören. Dies fiel im Jahre 2012 erstmals einem Notar auf. Um dieses Problem zu beseitigen, fasste die Eigentümerversammlung am 08.04.2013 unter TOP 6 folgenden Beschluss:

„Die Gemeinschaft beschließt, die Zuteilung der Stellplätze ab sofort entsprechend dem Nachtrag vom 15.12.1973 zu UR.Nr. 26711 972 vorzunehmen. Diejenigen Eigentümer, die derzeit auf anderen Stellplätzen als im Nachtrag zugewiesen stehen, müssen diese Plätze räumen und die Plätze gemäß Nachtrag nutzen. Eigentümer werden hiergegen im Wege der Anfechtung vorgehen. Die Gemeinschaft erklärt sich bereit, die dadurch entstandenen Kosten zur Herbeiführung der Rechtssicherheit zu übernehmen. Die Neubelastung der Betriebskosten der Tiefgarage wird erst nach Klärung der rechtlichen Fragen erfolgen.”

Diesen Beschluss fechten die Kläger mit der vorliegenden Klage an. Sie sind der Auffassung, durch die Beschlussfassung werde unzulässigerweise in die Rechte der Kläger eingegriffen, die durch den Beschluss verpflichtet würden, einen Pkw-Stellplatz, den sie gutgläubig erworben haben, mit einem anderen Wohnungseigentümer zu tauschen. Dies sei nicht hinnehmbar, da die unterirdischen und die oberirdischen Pkw-Abstellplätze unterschiedliche Kosten verursacht hätten.

Die Kläger beantragen,

den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.04.2013 zu Tagesordnungspunkt Nr. 6 für ungültig zu erklären, hilfsweise, festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.04.2013 zu Tagesordnungspunkt NR. 6 richtig ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie wesen darauf hin, dass die Problematik dringend gelöst werden müsse. Zum einen könne die Beigeladene derzeit keine Zustimmungen zu Verkäufen von Eigentumswohnungen erteilen, zum anderen stehe eine Sanierung der Tiefgarage an, die nicht in Angriff genommen werden könne, solange nicht die Nutzer der Tiefgarage feststünden.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Die Anfechtungsklage wurde fristgerecht bei Gericht eingereicht und begründet (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) und demnächst zugestellt (§ 167 ZPO).

Die Klage ist auch begründet.

Der angefochtene Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Die Beklagten weisen völlig zurecht darauf hin, das die Frage der Zuordnung der Stellplätze zu den einzelnen Eigentumswohnungen so schnell wie möglich geklärt werden und Rechtsklarheit herbeigeführt werden muss. Die ist jedoch mit dem angefochtenen Beschluss nicht möglich. Zum einen ist der angefochtene Beschluss zu unbestimmt. Um die gewünschte Rechtsklarheit herbeizuführen, hätte man den Beschluss nicht in dieser allgemeinen Form fassen dürfen, sondern hätte konkret beschließen müssen, welcher Pkw-Abstellplatz zu welcher Eigentumswohnung zugeordnet wird.

Letztlich kommt es jedoch hierauf nicht an, da der angefochtene Beschluss bereits deshalb nichtig ist, da den Wohnungseigentümern früher diesen Beschluss die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt. Die Eigentümerversammlung kann zwar – z.B. durch Aufstellen einer Hausordnung – Nutzungsregelungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums aufstellen (§ 21 Abs. 3 WEG), sie kann jedoch nicht in das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer ...