AG Pinneberg Urteil vom 05.12.2003 - 66 C 255/03

Tenor

I. Die Klage ist zulässig.

II. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Mieterhöhung.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Auf den Inhalt des Mietvertrages, in den die Klägerin vermieterseitig eingetreten ist, wird Bezug genommen (Anlage K 1).

Mit Schreiben vom 24.06.2002 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 156,46 EUR auf 187,75 EUR mit Wirkung ab dem 01.09.2003. Auf den Inhalt des Schreibens (Anlage K 5, Blatt 18 ff d.A.) wird vollen Umfangs Bezug genommen.

Nachdem der Beklagte nicht zustimmte, erhob die Klägerin Klage.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, dem Mieterhöhungsverlangen vom 24.06.2003, also einer Erwartung der bisherigen monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung … bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, Flur, Duschbad sowie 1 Kellerraum und 1 Dachbodenraum mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 24,08 qm, von bisher 156,46 EUR netto kalt auf 187,75 EUR netto kalt mit Wirkung ab dem 01.09.2003 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte macht geltend:

Er zahle in diesem Jahr unverändert eine monatliche Grundmiete von 197,22 EUR. Darin enthalten die Miete von 156,46 EUR. Mit dem Mieterhöhungsverlangen solle zugleich – vertrags- und gesetzeswidrig – die Erhöhung der bisherigen Vorschüsse von zusammen 40,76 EUR auf zusammen 98,54 EUR durchgesetzt werden. Auch fehle es an einer Vertrags- und gesetzesgerechten Abrechnung, welche die Höhe der verlangten Vorschüsse rechtfertigen könnten. Schon aufgrund dieser Vermengung sei das Zustimmungsverlangen unwirksam.

Ergänzend wird auf das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 26.09.2003 (Blatt 27 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Der Klage ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, welches geeignet gewesen ist, die Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf zu setzen. Das Erhöhungsverlangen ist insbesondere nicht deswegen unwirksam, weil in ihm eine über die Mieterhöhung gem. § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderung angesprochen wird. Zwar muss ein Mieterhöhungsverlangen inhaltlich so bestimmt formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären muss, also schlicht „Ja” sagen muss und auf genau dieses „Ja” muss der Vermieter einen Anspruch haben (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Auflage, § 558 a Rdnr. 22). Unwirksam ist ein Mieterhöhungsverlangen insbesondere dann, wenn die Anforderung der Zustimmung zur Mieterhöhung mit dem Angebot zu einer anderweitigen Vertragsänderung dergestalt inhaltlich miteinander verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen sich auf die begehrte Vertragsänderung richtet und in welcher Höhe es sich auf § 558 BGB stützt (OLG Hamburg, WuM 1983, 63; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Auflage, Rdnr. 562). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. In dem Mieterhöhungsverlangen (Ziffer 1) macht die Klägerin deutlich, dass es lediglich um die Erhöhung der Nettokaltmiete geht, nämlich von 156,46 EUR netto kalt (entspricht 6,50 EUR pro qm) auf 187,75 EUR netto kalt (entspricht 7,80 EUR pro qm). Erst unter Ziffer II. des Schreibens, im Rahmen einer förmlichen Abmahnung, macht die Klägerin dem Beklagten deutlich, dass er noch weiterhin die sich aus dem Mietvertrag von 1988 ergebenden Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 40,39 EUR bezahle, diese Kosten jedoch auf 57,78 EUR erhöht worden sein. Damit hat die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB ganz deutlich zu den Ausführungen betreffend die Betriebskostenvorauszahlungen abgegrenzt.

Zudem ist offensichtlich, dass die Klägerin unter Ziffer II. des Erhöhungsverlangens nicht etwa eine Vertragsänderung in Gestalt einer erhöhten Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung fordert, sondern lediglich auf eine vorangegangene vermeintlich erfolgte Vertragsänderung hinweist. Sofern der Mieter das Schreiben durchliest, kann ohne weiteres unterscheiden, inwieweit die Klägerin eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete angefordert und inwieweit sie lediglich eine Abmahnung bzgl. einer früheren Erhöhung der Vorauszahlungen ausspricht. Damit ist es dem Beklagten ohne weiteres möglich, eine Erklärung nur in Bezug auf das Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB abzugeben.

Hieran ändert nach Auffassung des Gerichts die vorgefertigte Zustimmungserklärung (Anlage zum Sitzungsprotokoll vom 19.11.2003) nichts. Es bleibt der Klägerin letztlich nichts anderes übrig, als die erhöhten Vorauszahlungsbeträge nach einer aus ihrer Sicht wirksam erfolgten Erhöhung in die Zustimmungserklärung einzustellen. Angesichts der klaren Aufschlüsselung im Text des Erhöhungsverlangens ist es dem Beklagten ohne weiteres möglich, die Zustimmung nur auf die Grundmiete zu beschränken, anderenfalls die Vorauszahlungsbeträge in das Erhöhungsverlangen einzusetzen, die er meint zahlen zu müssen.

Ob es erforderlich ist, dass die z...