Nachgehend
Tenor
I. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der vertraglich geschuldeten Grundmiete für die Wohnung Theodor Johannsen Str. 10, 22880 Wedel, von bisher monatlich 218,70 EUR auf 262,44 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in bisherigem Umfang mit Wirkung ab dem 01.04.2003 zuzustimmen.
II. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in der selben Höhe leisten.
IV. Der Gebührenstreitwert wird auf 524,88 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag (Anlage K 1).
Die Wohnungsgröße beträgt 83,49 qm. Mit Schreiben vom 22.01.2003 verlangten die Kläger Erhöhung der „Grundmiete” von 218,70 EUR auf 262,44 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in bisherigem Umfang (Anlage K 2). Nachdem die Beklagten nicht zustimmten, erhoben die Kläger Klage.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten die Ortsüblichkeit der begehrten Miete. Sie bestreiten mit Nichtwissen, dass die angeblichen Vergleichsmieten in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Darüber hinaus bestreiten sie die Richtigkeit des aus der Teilinklusivmiete herausgerechneten Betriebskostenanteils. Zudem machen sie geltend, dass das Erhöhungsverlangen nicht der vertraglichen Mietstruktur Rechnung trage.
Ergänzend wird auf die Schriftsätze vom 05.09.2003 (Blatt 16 ff d.A.) und vom 24.09.2003 (Blatt 22 ff d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig (1.) und begründet (2.).
1.
Der Klage ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, welches geeignet gewesen ist, die Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2 BGB in Lauf zu setzen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.01.2003 entspricht den Form- und Begründungsanforderungen des § 558 a BGB. Nach dieser Bestimmung der Vermieter zur Begründung des Erhöhungsverlangen auch auf entsprechende Entgelte für einzelne Vergleichswohnungen Bezug nehmen, wobei die Benennung von drei Objekten genügt. Vorliegend haben die Kläger eine hinreichende Anzahl von Vergleichsobjekten benannt. Die Quadratmeterpreise der Vergleichsobjekte übersteigen den klägerseits angeforderten Quadratmeterpreis der Grundmiete. Damit ist das Mieterhöhungsverlangen nach Auffassung des Gerichts ausreichend begründet. Die Angabe einer falschen, hier zu niedrigen Quadratmeterzahl führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Denn die Richtigstellung hat vorliegend sogar noch eine Reduzierung des geforderten Quadratmeterpreises zur Folge. Der mit dem Erhöhungsverlangen von den Beklagten verlangte Gesamtmietpreis wird durch den Rechenfehler ohnehin nicht berührt.
Mit dem Erhöhungsverlangen wird auch nicht zugleich die Änderung der vertraglichen Mietstruktur angefordert. Die Kläger bezeichnen die vertraglich geschuldete Miete sowohl in dem Erhöhungsverlangen als auch in der Klageschrift als „Grundmiete”. Damit wollen sie erkennbar die Mietestruktur offen lassen. Es mag sein, dass unter dem Begriff der Grundmiete bisweilen auch eine Nettokaltmiete verstanden wird. Gleichwohl kann den Klägern bei dem vorliegenden Erhöhungsverlangen beim besten Willen nicht unterstellt werden, dass sie mit diesem in einer für die Beklagten intransparenten Weise eine Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete umändern wollten.
Nach Auffassung des Gerichts ist es für die Begründung des außergerichtlichen Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, dass die Vergleichsmieten in den letzten vier Jahren vereinbart wurden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 8. Auflage, § 558 a Rdnr. 130). Die Vier-Jahresfrist des § 558 Abs. 2 BGB soll lediglich den Umfang der zu erfassenden und auszuwertenden Mieten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um eine modifizierte Durchschnittsmiete. Es sollen eben nicht alle zu einem bestimmten Stichtag innerhalb der Gemeinde gezahlten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete bilden sondern nur solche, die in den letzten vier Jahren verändert oder vereinbart wurden. Für die Miete der Vergleichswohnungen hat diese Vierjahresfrist indessen überhaupt keine Bedeutung (Schmidt-Futterheer/Börstinghaus, ebenda). Mit dem Begründungserfordernis wollte der Gesetzgeber nur erreichen, dass der Mieter zumindest ansatzweise die Information erhält, die er zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens benötigt. Das bedeutet aber zugleich, dass allzu hohe Anforderungen an das Begründungserfordernis nicht gestellt werden können.
2.
Die Klage ist auch begründet.
Die Kläger können von den Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete entsprechend ihrer bisherigen Struktur auf 262,44 EUR verlangen. ...
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