AG Offenbach Urteil vom 20.09.2001 - 34 C 132/01

Tenor

I.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 235,69 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 4. April 2001 zu zahlen.

II.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

gemäß § 495 a Abs. 2 ZPO:

Die Klage ist begründet. Der Beklagte ist verpflichtet, an den Kläger 235,69 DM zu zahlen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der Kläger aktivlegitimiert. Der Kläger ist Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers geworden und damit gemäß § 571 Abs. 1 BGB an die Stelle des ursprünglichen Vermieters in das Mietverhältnis auf der Vermieterseite eingetreten. Der Kläger hat das Grundstück am 11. Juni 1999 erworben. Dies ergibt sich aus der Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes des Amtsgerichts Offenbach.

Der Kläger kann von dem Beklagten mit Recht anteilige Schädlingsbekämpfungskosten aus dem Nebenkostenabrechnungszeitraum 1999 in Höhe von 235,69 DM verlangen. Diese Kosten sind dem Kläger als Vermieter entstanden und sie sind durch die vertragliche Regelung in § 4 Nr. 1 b des Mietvertrages auch anteilig auf den Beklagten umzulegen.

Der Vortrag des Beklagten, es lasse sich ein Verursacher für die Ungezieferplage bestimmen und deshalb sei an diesen die Kosten in Rechnung zu stellen, darf im Rahmen des Vermieteranspruchs auf Zahlung der umlagefähigen Kosten keine Berücksichtigung finden. Selbst wenn es zutreffend wäre, dass sich die Ursache der Schädlinge feststellen ließe, so würde dies allenfalls einen Regressanspruch der zahlungsverpflichteten Mieter in Form eines Schadensersatzanspruches gegen den Vermieter begründen, hätte jedoch keine Auswirkung auf den Anspruch des Vermieters, der wie vertraglich vereinbart, die Kosten nach Anzahl der Quadratmeterwohnfläche abrechnen kann.

Dem Einwand des Beklagten, es liege keine vertragliche Vereinbarung vor, die eine Umlage der Kosten für Ungezieferbekämpfung bestimme, vermag das Gericht nicht zu folgen. Zutreffend ist, dass in dem Mietvertrag die zeitliche Befristung des Mietverhältnisses abgelaufen ist und eine stillschweigende Verlängerung des Vertrages gemäß § 568 BGB Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Jedoch haben die Parteien durch ihr Verhalten den Mietvertrag konkludent verlängert. Beide Parteien haben seit Ablauf des Mietvertrages am 30. Juni 1996 weiterhin auf die ursprünglichen Mietvereinbarungen zurückgegriffen. Die Berechnung des Nettomietzinses und der Umlagen erfolgte unter Fortführung der vertraglichen Bestimmungen.

Weiterhin verstößt es gegen den Grundsatz des venere contra factum proprium und ist damit rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Beklagte nunmehr auf eine fehlende vertragliche Vereinbarung stützt. Der Beklagte hat die frühere Nebenkostenabrechnung, die nach Maßgabe des ursprünglich Vereinbarten berechnet wurden, anstandslos bezahlt und damit zu verstehen gegeben, dass er sich mit der Grundlage der Rechnungstellung einverstanden erklärt. In Anbetracht dessen kann sich der Beklagte jetzt nicht darauf berufen, die Vereinbarung bestünde nicht fort.

Weiterhin kann der Auffassung des Beklagten, die Kosten für die Schädlingsbekämpfung seien mangels Regelmäßigkeit keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig, nicht zugestimmt werden. Von der Berücksichtigung des Merkmals der Regelmäßigkeit ist im Fall der Ungezieferbekämpfung schon aufgrund der Schutzbedürftigkeit der Mieter abzusehen. Anderenfalls würde man den Vermieter dazu veranlassen, häufige, präventive Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchzuführen, um regelmäßige und damit umlagefähige Kosten zu erhalten. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter gezwungen wäre, unnötige Kosten zu produzieren, nur damit diese als Betriebskosten deklariert werden können. Gerade dies kann jedoch nicht im Interesse des Mieters sein. Darüber hinaus dürften die Kosten ausschließlich den Mietern eines Gebäudeanteils des gesamten Gebäudekomplexes berechnet werden. Zwar ist es richtig, dass die Bewohner des anderen Gebäudeteils prophylaktisch Tabletten zur Vorsorge gegen die Schädlinge erhalten haben, doch erfolgte dies unentgeltlich, so dass keine Kosten entstanden, die umlagefähig gewesen wären. Die eigentliche Ungezieferbekämpfung und damit die umlagefähigen Kosten entstanden ausschließlich zur Schädlingsbekämpfung in dem Gebäudeteil, in dem auch der Beklagte wohnt. Die Darlegung des Klägers, die Vorsorgemaßnahmen in dem einen Teil des Gebäudes seien unentgeltlich erfolgt, sind von Seiten des Beklagten nicht mehr substanziiert bestritten worden.

Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB, die übrigen Nebenentscheidungen auf gesetzlicher Vorschrift.

Unterschriften

Degen Weiterer Aufsicht führender Richter am Amtsgericht

Fundstellen

Haufe-Index 941624

NZM 2002, 214