AG Hamburg Urteil vom 23.04.2018 - 22a C 280/17

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Beschlüsse vom 25.10.2017 zu TOP 2.1 und 2.2 sowohl ungültig als auch nichtig sind.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten, und zwar anteilig nach Maßgabe ihrer Stimmrechte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

4. Der Streitwert wird im Wege des Beschlusses auf 10.579,22 EUR bestimmt.

Tatbestand

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Hamburg. Sie streiten über die Gültigkeit zweier Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.09.2017 und zwar der Untergemeinschaft …. Es handelt sich um die Beschlüsse zu TOP 2.1 und TOP 2.2. Mit dem Beschluss zu TOP 2.1 wurde die Verwalterin beauftragt und ermächtigt, namens sowie auf Kosten der Untergemeinschaft … und Heimweg 2 Herrn … auf der Grundlage seines Angebotes vom 04.09.2017 zu Kosten von ca. 12.800,00 EUR (brutto) mit der Ausarbeitung eines Konzeptes für die Instandsetzung der Dachterrasse zu beauftragen. Vorgegeben wird als Ausführungsvariante nach dem Beschluss die Variante B (demontierbare Ausführung). Der Beschluss nimmt Bezug auf zwei durch ein Geländer umfasste Dachterrassenbereiche, die jeweils den Einheiten 8 und 9 zugeordnet sind. Die Einheit 8 ist die Einheit der Klägerin. Sie befindet sich im 1. OG. Ihres Hauses. Bei der Dachterrasse handelt es sich nicht um die Dachterrasse des Gebäudes in dem sich die Einheit befindet, denn dieses verfügt über weitere Obergeschosse. Bei der Dachterrasse handelt es sich um eine durch einen Vorbau unmittelbar vor den Einheiten 8 und 9 entstandene Dachterrasse, die mit der Bodenebene der Einheiten 8 und 9 abschließt und jeweils von den Einheiten 8 und 9 aus betreten werden kann, wofür die Einheiten 8 und 9 jeweils einen Austritt aufweisen. Mit dem Beschluss zu TOP 2.2 hat die Versammlung die Finanzierung der unter Punkt 2.1 beschlossenen Maßnahme durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft … beschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Beschlussprotokoll aus der Anlage K 5 (Bl. 61 d.A.; im Folgenden werden nur noch die Blattzahlen als solche benannt) Bezug genommen.

Der Beschlussfassung wurde im Beschlussprotokoll folgende Begründung vorangestellt: „In der Vergangenheit wurde immer wieder provisorisch abgedichtet, dies ist aufgrund des maroden Unterbaues nicht mehr möglich. Es ist in den letzten Monaten vermehrt zu Durchfeuchtungen in dem unter der Dachterrasse liegenden Bekleidungsgeschäft gekommen. Deshalb entscheidet sich die Versammlung für die Sanierung, die im Frühjahr 2018, soweit es die Witterung zulässt, ausgeführt werden soll. Ein zuvor mit einer Bestandsaufnahme beauftragter Architekt, der Dipl. …, hatte der Wohnungseigentümergemeinschaft zwei Sanierungsvorschläge unterbreitet, Sanierungsvorschläge A und B. Sanierungsvorschlag B sieht vor, dass auf die Balkonoberfläche nebst Dämmung und Abdichtung sodann als Bodenbelag selbsttragende Feinsteinzeugplatten auf Stelzlagern mit Höhenjustierung eingebaut werden (5).”

Zur Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum enthält die Teilungserklärung u. a. folgende Regelung. In § 3 Ziff. 1 a wird das Wohnungseigentum dahingehend definiert, dass es sich dabei um das Sondereigentum an einer Wohnung mit den dazugehörigen Nebenräumen einschließlich Balkon oder Loggia in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2), handelt. § 3 Ziff. 2 lit. A) sieht folgende Regelung vor: Zum Sondereigentum gehören insbesondere bei Balkonen und Loggien der durch deren Umfassung gebildete Raum und dessen Bodenbelag jedoch ohne Unterbau.

Die Klägerin hält den Beschluss über die Beauftragung des … ein Sanierungskonzept für die Dachterrasse zu erarbeiten bereits für nichtig, weil mit dem Beschluss in ihr Sondereigentum eingegriffen werde. Die Dachterrasse gehöre zum Sondereigentum der Klägerin, wie sich bereits aus § 3 Ziff. 2 k) ergäbe. Ob man die einer Wohnung zugeordnete Freifläche als Balkon, Loggia oder Dachterrasse bezeichne, sei unmaßgeblich. Die Ausweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum ergebe sich insbesondere auch, aus den zeichnerischen Darstellungen in Anlage K 6 und Anlage K 7 durch die entsprechende gelbe Markierung, die nicht nur die Wohnung der Klägerin, sondern auch die dazugehörige Terrassenfläche umfasse (251 f). Bestätigt werde dieses Ergebnis des Weiteren auch dadurch, dass die betreffende Dachterrasse in die Wohnflächenberechnung für die Wohnung der Klägerin einbezogen sei (246). Nichtig sei der Beschluss insofern auch deswegen, weil er in den Kernbereich des Sondereigentumes der Klägerin eingreife.

Ferner sei der Beschluss auch ungültig, da vor der Entscheidung über die Beauftragung des Dipl. Ing. … nicht die gebotenen drei Verg...