AG Elmshorn Urteil vom 06.12.2013 - 48 C 8/13 WEG

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der Einwilligungsvorbehalt in der Gebrauchsregelungsvereinbarung gemäß § 2 Abs. 9 der notariellen Urkunde vom 07.04.1984, Nr. … der Urkundenrolle für … des Notars … in …, nur die Nutzung oder Nutzungsüberlassung des Sondereigentums durch den jeweiligen Sondereigentümer betrifft, nicht jedoch den Verkauf des Sondereigentums.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden wie folgt verteilt: Von den Gerichtskosten und den Kosten des Klägers trägt der Kläger 84 Prozent, die Beklagte 16 Prozent. Von den Kosten der Beklagten trägt der Kläger drei Viertel, die Beklagte ein Viertel. Die Kosten des vormaligen Beklagten trägt der Kläger.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 200.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Auslegung einer WEG-rechtlichen Teilungserklärung und über mögliche Ansprüche auf Anpassung dieser Teilungserklärung.

Die Parteien sind alleinige Miteigentümer des Grundstücks in … und …. Die Parteien haben im Jahr 1984 gemeinsam mit den damaligen Miteigentümern das Grundstück geteilt (Urkunde Nr. … des Notars …). Damalige Miteigentumsanteile anderer Personen wurden inzwischen auf die Parteien übertragen.

Auf dem Grundstück sind zwei Sondereigentumsbereiche eingerichtet, es handelt sich um zwei getrennte, von den Parteien der Teilungserklärung jeweils errichtete Gebäude. Die Parteien bilden hierdurch eine aus zwei Personen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die beiden Gebäude sollten als ein Komplex zur medizinischen Versorgung bestehend aus Arztpraxen und einer Apotheke genutzt werden. In der Teilungserklärung, auf die Bezug genommen wird (Anlage K1, Bl. 13 ff. d.A.), wird das Gebäude des Klägers als Praxengebäude, das Gebäude der Beklagten als Apothekengebäude bezeichnet.

§ 2 Abs. 2 der Teilungserklärung lautet:

Jeder Sondereigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter oder dieser Vertrag entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses Sondereigentum ganz oder teilweise nutzen oder nutzen lassen, verpachten, verkaufen oder sonst veräußern und andere von Einwirkungen ausschließen; dies gilt auch für die Teile des Grundstücks und der Gebäude, mit denen die Sondernutzungsrechte eines Sondereigentümers verbunden sind (§ 1 Absatz 3). […]

§ 2 Abs. 9 lautet:

Die Sondereigentümer der Räume in dem Apothekengebäude dürfen ihr Sondereigentum und ihre Sondernutzungsrechte nur mit schriftlicher Einwilligung der anderen Sondereigentümer zu anderen Zwecken als dem Betreiben von Apotheken und Arztpraxen nutzen oder nutzen lassen. Die Praxen eines Allgemeinarztes, eines Praktischen Arztes, eines Arztes für Innere Krankheiten und eines Frauenarztes dürfen in dem Apothekengebäude nicht ohne schriftliche Genehmigung der Sondereigentümer der Räume in dem Praxengebäude betrieben werden; dies gilt nicht für eine Fachrichtung, die in dem Praxengebäude länger als ein halbes Jahr nicht betrieben wird. Die Sondereigentümer der Räume in dem Praxengebäude dürfen ihr Sondereigentum und ihre Sondernutzungsrechte nur mit schriftlicher Einwilligung der anderen Sondereigentümer zu anderen Zwecken als dem Betreiben von Arztpraxen nutzen oder nutzen lassen; ein anderer Zweck als das Betreiben einer Arztpraxis im Sinne dieses Vertrages ist auch das Betreiben einer Zahnarztpraxis. Eine eigenständige und unabhängige Krankengymnastikpraxis oder Massagepraxis in Räumen des Praxengebäudes von nicht mehr als 60 m² bedarf einer Einwilligung der Sondereigentümer der Räume in dem Apothekengebäude nicht; im übrigen dürfen in dem Praxengebäude Massagen und krankengymnastische Anwendungen nur im Rahmen der Arztpraxen ausgeführt werden. Wenn und sobald ein Sondereigentümer den anderen Sondereigentümem nachgewiesen hat, dass einem Arzt rechtsverbindlich Räume zum Betreiben einer Praxis einer Fachrichtung überlassen worden sind, dürfen die anderen Sondereigentümer einem anderen Arzt Räume zum Betreiben einer Praxis der gleichen Fachrichtung nicht überlassen; dies gilt nicht für eine Fachrichtung, die länger als ein halbes Jahr nicht mehr betrieben wird. […]

Der Kläger ist Arzt (…) und betrieb in seinem Sondereigentum langjährig eine Arztpraxis mit weiteren Ärzten. Im Sondereigentum der Beklagten betrieb diese gemeinsam mit ihrem Ehemann langjährig eine Apotheke.

Die Beklagte verpachtete ihr Sondereigentum an einen Apotheker, der dort eine Apotheke betreibt.

Es bestehen und bestanden für weitere Räume Mietverträge mit Ärzten. Der Kläger verpachtete sein Sondereigentum von 2009 bis zum 30.06.2011 an ein Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ). Der Kläger gab seine vertragsärztliche Zulassung auf, um als Angestellter und medizinischer Leiter des MVZ zu arbeiten. Zum 30.06.2011 schied der Kläger aus dem MVZ aus.

Der Kläger hat für sein Sondereigentum eine kaufinteressierte Tierarztpraxis. Die Beklagte ist ab...