AG Dresden Urteil vom 05.05.2010 - 151 C 5545/09

Tenor

1. Der Beschluss auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 07.08.2009 unter TOP 9,

„Die Firma … wird für die Zeit vom 01.01.2010 bis 31.12.2014 zum Verwalter i.S.d. WEG gewählt. Die neue Vergütung beträgt EUR 16,00 pro Wohnung im Monat zzgl. Mehrwertsteuer. Die übrigen Vergütungen/Vereinbarungen bleiben unverändert. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Verwaltervertrag stellvertretend für die Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.”

wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtstreits trägt die notwendig Beizuladende.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann die notwendig Beizuladende durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Prozessparteien vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 Prozent leisten.

4. Der Streitwert wird auf 20.563,20 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin ist seit dem 24.04.2008 eingetragene Wohnungseigentümerin in der WEG … und ist neben ihrer Eigenschaft als Teileigentümerin diverser Stellplätze (Teileigentum gemäß Aufteilungsplan Nr. 47, 50 und 53 bis 58) Sondereigentümerin der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1–20, 23, 24, 28, 29, 38, 40 und 44, laut Aufteilungsplan.

Sie ist damit Mehrheitseigentümerin, hält 60 Prozent aller im Objekt befindlichen Wohneinheiten und vereint auf sich hier bereits 580/1.000stel MEA am Gemeinschaftseigentum (ohne Berücksichtigung des Teileigentums an den Tiefgaragenplätzen).

Die Beklagten sind die übrigen Miteigentümer der benannten WEG.

Die Verwalterin des Objekts ist die ….

Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 07.08.2009 wurde … als Ersatzzustellungsvertreter von den Eigentümern bestellt.

Unter § 13 „Eigentümerversammlung”, Punkt 4. und 5. der Teilungserklärung des Notars … vom 20.11.1996, UR-Nr. 728/1996, enthält für die die Abstimmung in der Eigentümerversammlung nachfolgende Regelungen:

4.

Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme. Die Abstimmung hat für jede Innengemeinschaft gesondert zu erfolgen, soweit nicht alle Eigentümer betroffen sind. Mehrere Berechtigte aus einem Eigentum können das Stimmrecht nur durch einen Berechtigten von ihnen ausüben. Jeder Eigentümer kann sich nur durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen Hausangehörigen, Eigentümer, Mitberechtigten aus dem Eigentum oder durch den Verwalter vertreten lassen. Eine schriftliche Beschlussfassung ist zulässig, setzt zu ihrer Wirksamkeit aber voraus, dass alle Eigentümer zustimmen; soweit eine Innengemeinschaft betroffen ist, genügt die Zustimmung aller ihr zugehörigen Eigentümer.

5.

Bei der Feststellung der Stimmenmehrheit wird von der Zahl der abgegebenen Stimmen ausgegangen. Stimmenthaltungen gelten nicht als abgegebene Stimmen.

Am 07.08.2009 fand die 13. ordentliche Eigentümerversammlung statt. 5 Eigentümer mit insgesamt 270,980/1.000stel MEA waren anwesend, 4 Eigentümer mit insgesamt 657,880/1.000stel MEA waren vertreten.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 07.08.2009 enthält unter TOP 9 folgende Feststellungen:

TOP 9 – Weiterführen der Hausverwaltung ab dem 01.01.2010; Festlegen der Vertragsbedingungen

BESCHLUSSANTRAG:

Die Firma …, wird für die Zeit vom 01.01.2010 bis 31.12.2014 zum Verwalter im Sinne des WEG gewählt. Die neue Vergütung beträgt Euro 16,00 pro Wohnung im Monat zzgl. MWSt. Die übrigen Vergütungen/Vereinbarungen bleiben unverändert. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Verwaltervertrag stellvertretend für die Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.

ABSTIMMUNG: mehrheitlich Ja-Stimmen, bei einer Nein-Stimme

Anmerkung des Verwalters: der … hatte Vollmacht für eine einjährige Wahl der … erteilt. Die übrigen Eigentümer wünschten jedoch die Sicherheit einer längerfristigen Verwaltung, da bei jeder Veräußerung des Fondsvermögens immer neue Verwaltungen angestrebt werden. … erklärt, dass die Verwalterwahl unabhängig von der in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Abstimmung nach Miteigentumsanteilen auch nach Köpfen erfolgen kann. Dieses Kopfprinzip wurde bei der vorangehenden Verwalterwahl angewandt.

Der Verwalter verkündet das Zustandekommen des Beschlusses.

Hintergrund der von der Gemeinschaftsordnung (Objektprinzip) abweichenden Stimmrechtswertung nach dem Kopfprinzip – ausschließlich hinsichtlich TOP 9 – durch den Versammlungsleiter war nach Vortrag der notwendig Beizuladenden die Teilnahme des Versammlungsleiters an dem 34. Fachgespräch vom 22. bis 24. Oktober 2008 in Fischen, auf dem Prof. Dr. Merle in einem Vortrag die Rechtsmeinung vertrat, dass soweit vor dem 01.07.2007 errichtete Gemeinschaftsordnungen Vereinbarungen enthalten, durch die die Stimmkraft nach dem Objekt- oder nach dem Wertprinzip bemessen wird, dies als nach § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters angesehen werden könne, der Autor gleichzeitig aber darauf hinwies, dass...