AG Dortmund Urteil vom 10.01.2012 - 425 C 8870/11

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der klagenden Partei auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin hat das Gericht gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin hat der Beklagten eine Wohnung im Hause X-Straße in Z1 vermietet. Sie verlangt mit Schreiben vom 21.04.2011 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von z. Zt. 277,46 Euro (4,89 Euro/qm) auf 290,51 Euro (5,12/qm). Wegen des Inhalts des Erhöhungsverlangens wird auf das bei den Gerichtsakten befindliche Schreiben vom 21.04.2011 Bezug genommen.

Nach Hinweis des Gerichts, dass allenfalls der Median des maßgeblichen Mietspiegelfeldes in Betracht käme hat die Klägerin behauptet, dass die Wohnung in einem attraktiven Wohngebiet liege.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, eine Anhebung der Nettomiete von zur Zeit 271,61 Euro auf 290,51 Euro ab dem 01.07.2011 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, dass er bereits mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch gem. § 558 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten nicht zu.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung ist nicht höher als 4,81 Euro/qm. Dies ist der Mittelwert des hier gültigen Mietspiegelfeldes für den Dortmunder Mietspiegel, Stand 01.03.2011.

Der Dortmunder Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558b BGB. Deshalb gilt die Vermutungswirkung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,07 und 5,58 Euro/qm liegt. Der Median liegt bei 4,81 Euro/qm. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb nicht weiter. Im Zustimmungsverfahren muss die richtige "Einzelvergleichsmiete" festgestellt werden (BGH-Urteil vom 4. Mai 2011/VIII ZR 227/10). Das erfordert die Einstufung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels (BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04). Der Bundesgerichtshof hat bereits darauf hingewiesen, dass das Einzelvergleichsmiete ihrerseits nicht mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietspannen in einem Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde.

Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts und des zuständigen LG Z1 (Urteil vom 19.08.2005 - 17 S 59/05 - WUM 2005, 723; Urteil vom 20.08.2010 - 17 S 48/10; AG Z1; Urteil vom 01.04.2003 WUM 2003, 297; WUM 2005 254; WUM 2004 718) ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen. Vorliegend hat die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen und der Klageschrift nichts vorgetragen, was eine irgendwie geartete Höherstufung der Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne rechtfertigen würde.

Auch die Behauptung aus dem Schriftsatz vom 9.12.2011, die Wohnung befinde sich in einer bevorzugten Wohngegend und die bisherige Rechtsprechung des LG Z1 und des erkennenden Gerichts sei auf den neuen Mietspiegel nicht anwendbar ändert an dieser Bewertung nichts.

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich nicht verändert. Sie wurde auch bisher schon anhand der fünf Wohnwertmerkmale gebildet. Nur weil der Dortmunder Mietspiegel seit einigen Jahren keine eigene Lageklasse enthält und jetzt in Ziff. 6 der Mietspiegelerläuterungen darauf hingewiesen wird, dass in den Spannen "lagebedingte Unterschiede" zum Ausdruck kommen, bedeutet dies keine Änderung. Das war schon immer so. Die Abschaffung der Lageklasse in Dortmunder Mietspiegeln war auch nur deshalb erfolgt, weil früher die empirische Datenerhebung zu dem Ergebnis gekommen war, dass für schlechtere Lagen - oder auch Beschaffenheiten - höhere Mieten als für bessere Lagen oder Beschaffenheiten gezahlt wurden. Das war empirisch immer schon richtig, beruhte aber darauf, dass hier ein unzulässiges Wohnwertmerkmal nämlich die Wohndauer mit eingeflossen war. In schlechten Wohnlagen ist die Fluktuation höher gewesen. Da bei jedem Mieterwechsel die Miete leichter erhöht werden kann als bei Bestandsmietverhältnissen, stiegen diese...