AG Berlin-Tiergarten Urteil vom 22.12.2010 - 4 C 347/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondermerkmal "modernes Bad"

Leitsatz (amtlich)

Soweit das Sondermerkmal "modernes Bad" gemäß dem Berliner Mietspiegel 2009 "neuzeitlichen Standard" voraussetzt, kann auch ein Bad, das bereits 20 Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens eingebaut wurde, "Neuzeitlichen Standard" haben, wenn es den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen an eine Mietwohnung entspricht.

Normenkette

BGB § 558 Abs. 1

Tenor

• 1.

  Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete in Höhe von 807,11 EUR um 105,82 EUR auf 912,93 EUR für die Zeit ab dem 01.08.2010 betreffend die Wohnung in ..., drittes Obergeschoss rechts, zuzustimmen.

• 2.

  Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

• 3.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110% der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckungssicherheit in Höhe von 110% des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der im Urteilstenor näher bezeichneten Wohnung. Die Beklagten sind auf Grund des Mietvertrages vom 31. Juli 2003 deren Mieter. Das Haus ist erbaut zwischen 1991 und 2007. Die Wohnung hat eine Größe von 100,63 qm. In der Küche befindet sich eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken. Wandfliesen befinden sich im Arbeitsbereich. Auch ist ein separater Anschluss für Geschirrspüler oder eine Waschmaschine vorhanden. Sämtliche Räume der Wohnung verfügen über eine moderne Isolierverglasung. Weiter befindet sich in der Wohnung ein Einbauschrank am Ende des Flures mit einer eigenen Tür. I n der Wohnung befindet sich weiter ein zweites WC und ein hochwertiger Bodenbelag. Die Wände sind türhoch gefliest. Es sind Bodenfliesen vorhanden und eine Einbauwanne.

Der Nettokaltmietzins beläuft sich seit 1. Oktober 2008 auf 807,11 EUR. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 09.04.2010 verlangt die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete auf 912,93 EUR. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2009 Bezug genommen und auf das dortige Mietspiegelfeld L 11. Mit der vorliegenden Klage mit die Klägerin gegenüber den Beklagten den Zustimmungsanspruch weiterhin geltend.

Sie behauptet, die Wohnung verfüge über ein modernes Bad im Sinne der Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels. Die Ausstellungsmerkmale und die Sanitärausstattung seien durchaus als zeitgemäß anzusehen, auch wenn diese nicht in den letzten 5 Jahren eingebaut worden seien. So handele es sich z.B. bei den eingebauten Armaturen um grobe Produkte, die mit Keramikdichtungen ausgestattet seien. Darüber hinaus behauptet die Klägerin, die Küche sei als Wohnküche anzusehen, weil sie eine Grundfläche von 14 qm habe. Auch seien Loggia und Balkon groß und geräumig mit Grundflächen von 4 bzw. 4,42 qm. Das sei als ruhige Straße anzusehen, weil kein Durchgangsverkehr vorhanden ist. Die Müllgefäße würden sich in einem Separaten Raum befinden, der nur vom Hof her von Mietern zugänglich sei.

Die Klägerin beantragt,

Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 807,11 EUR um 105,82 EUR auf 912,93 EUR für die Zeit ab dem 01.08.2010 betreffend die Wohnung in" drittes Obergeschoss rechts zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie erklären eine Teilzustimmung um monatlich 36,17 EUR. Darüber hinaus behaupten sie, die Küche habe nur eine Größe von 13,45 qm. Balkon und Loggia seien lediglich 3,53 qm groß und daher nicht als groß anzusehen. Die Heizungsrohre seien auf Putz verlegt. Das an der Stelle der Wohnung der Beklagten sei als Lager an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung an zusehen, weil die Gebäude und im direkt nebeneinander liegen und eine Einheit bilden würden. Darüber hinaus werde das als Durchgangsstraße zwischen und genutzt. Die Müllgefäße würden sich in einem separaten Raum befinden, dieser sei aber nicht verschlossen, sondern müsse nach Anweisung des Vermieters immer offen bleiben. Schließlich befinde sich das Gebäude auch nicht in einer bevorzugten Citylage, sondern in der Nähe zum. Darüber hinaus sind die Beklagten der Auffassung, das Sondermerkmal modernes Bad treffe nicht zu, da dieses fast 20 Jahre alt sei. Es gäbe auch kein an der Wand hängendes WC, sondern nur ein Stand-WC mit Spülkasten. Auch solche Armaturen der Firma Grohe würden nicht existieren.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten gemäß § 558 BGB der geltend gemachte Erhöhungsanspruch zu.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Teilzustimmung der Beklagten in Rechtsstreit ist unbeachtlich, da insoweit ein Teilurteil nicht ergehen konnte.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beläuft sich nach Auffassung des Gerichts auf 9,07 EUR pro Quadratmeter, also im Hinblick auf die Gr...