AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 28.09.2005 - 5 C 278/04

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 29.09.2004; Aktenzeichen 5 C 278/04)

Tenor

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 29. September 2004 – 5 C 278/04 – wird aufrechterhalten.

2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin weitere 151,87 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14. September 2004 zu zahlen.

3. Die Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§ 313 a ZPO).

Entscheidungsgründe

Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil ist zulässig; er ist statthaft und insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 338, 339 ZPO). Der Einspruch hatte in der Sache allerdings keinen Erfolg, das Versäumnisurteil war aufrechtzuerhalten, § 343 ZPO.

Die Klage ist insgesamt begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 315,50 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte zunächst ein Anspruch auf Zahlung von 163,63 EUR, Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, zu.

Die Abrechnung ist wirksam erstellt. Die Betriebskostenabrechnung wahrt das Schriftformerfordernis gemäß §§ 126 BGB, 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz, § 4 Abs. 7 und 8, 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung. Die Betriebskostenabrechnung ist mithilfe einer maschinellen Einrichtung erstellt worden und trägt die maschinelle Unterschrift des Geschäftsführers der Klägerin. Die Unterschrift lässt durch individualisierte Merkmale auch die Person des Ausstellers erkennen. Einer eigenhändigen Unterschrift bedurfte es nicht, da auch fotokopierte Erklärungen als mithilfe automatischer Einrichtungen gefertigt anzusehen sind (vgl. LG Berlin in MM 1991, Seite 28).

Die von der Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung greifen nicht durch. Die Abrechnung ist ordnungsgemäß erstellt.

Die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung sind von der Klägerin ordnungsgemäß auf die Beklagte umgelegt worden. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Grundstück über 3.663 qm abflusswirksame sowie versiegelte Flächen verfügt, bei denen das Niederschlagswasser in die Kanalisation abgeleitet wird. Der Sachverständige Dr. Karstedt, dessen Ausführungen sich das erkennende Gericht anschließt hat insofern ausgeführt, in den Jahren 1975 bis 1976 sei eine normgerechte Planung sowie die behördliche Genehmigung einer privaten Regenwasserentsorgungskanalisation bezüglich des Grundstücks erfolgt. Die hierfür erforderliche abflusswirksame, d.h. versiegelte Fläche sei mit ca. 3.663 qm ermittelt worden. Diese Planung sei auch baulich umgesetzt worden. Seinerzeit sei weiterhin der ordnungsgemäße Anschluss der privaten Regenwasserkanalisation an das öffentliche Kanalisationsnetz der Berliner Wasserbetriebe erfolgt. Eine Versickerung im Boden erfolge nicht. Anzeichen oder bauliche Merkmale, die auf eine Versickerung des auf den abflusswirksamen Flächen der Wohnbebauung anfallenden Niederschlagswassers hindeuten würden, seien nicht ersichtlich.

Das Gericht sieht es daher als erwiesen an, dass das Niederschlagswasser, das auf dem Grundstück anfällt, in die Kanalisation der Berliner Wasserwerke gerät.

Des Weiteren hat die Klägerin auch einen Vorwegabzug von Betriebskosten für die unstreitig vorhandene Garagenanlage vorgenommen. Werden die Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnraum nach dem Anteil der Wohnfläche – wie vorliegend – umgelegt, so dürfen auf die Wohnfläche nur die Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Das bedeutet, dass alle Kosten, die auf gewerbliche Nutzflächen entfallen, vorweg abzuziehen sind bzw. muss es erläutert werden, warum ein Vorwegabzug ausnahmsweise nicht erforderlich sein soll. Die Klägerin hat diesen Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung selbst vorgenommen und diesen auch ausreichend erläutert.

Dass im Übrigen Kosten der Pflege und gärtnerischen Gestaltung der Gartenanlage für Grundstücksteile umgelegt werden, die nicht im Eigentum der Klägerin stehen, hat die Beklagte nicht bewiesen und ist im Übrigen auch nicht ersichtlich. Insofern wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, – nach Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen – vorzutragen, um welche im Einzelnen es sich handelt.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte des Weiteren ein Anspruch auf Zahlung von 151,87 EUR, Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003, zu.

Unstreitig endet die Heizkostenabrechnung vom 25. August 2004 mit einem Nachzahlungsbetrag von 151,87 EUR. Die Beklagte ist zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet. Unstreitig entsprach die sich in dem Objekt befindliche Heizungsanlage nicht den gesetzliche Erfordernissen. Nach § 9 Abs. 1 Energieeinsparverordnung (EnEV) sind die Eigentümer von Gebäuden mit Heizkessel, die mit flüssigem oder gas...