AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 30.01.2003 - 10 C 281/02

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 24,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. Juni 2002 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 14 % und die Beklagte 86 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 495 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Sie ist jedoch nur in Höhe eines Teilbetrages von 24,86 EUR begründet.

I. Den Klägern steht ein Anspruch auf Nachentrichtung eines Teils der in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 ausgewiesenen Nachzahlung in Höhe von 29,27 EUR für den Austausch eines Elektrodensatzes an der Gastherme aus dem Mietvertrag über die Wohnung in der … in Verbindung mit § 535 BGB gegen die Beklagte zu. Der in der Betriebskostenabrechnung 2000 ausgewiesenen Betrag in Höhe von 3,68 EUR für die Ersatzanschaffung eines Rasenmähers ist nicht erstattungsfähig.

Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Kläger grundsätzlich aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen berechtigt sind, die im Zuge der Bewirtschaftung des Hauses … anfallenden Betriebskosten anteilig auf die Beklagte umzulegen. Die Betriebskostenabrechnungen 1999 und 2000 waren auch grundsätzlich geeignet, die von den Klägern begehrten Nachzahlungen fällig zu stellen. Denn sie erfüllen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne von § 259 BGB, der den Vermieter verpflichtet, den Mietern eine geordnete und aus sich heraus verständliche Abrechnung über die im Abrechnungszeitraum anfallenden Nebenkosten unter Anrechnung der vom Mieter tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen zu erteilen.

Die von den Klägern mit der vorliegenden Klage geltend gemachten anteiligen Kosten sind jedoch nur teilweise umlagefähig. Art und Umfang der umlagefähigen Betriebskosten richten sich nach der in § 27 II. BV und der Anlage 3 zu § 27 II. BV getroffenen Regelungen.

1. Rasenmäher

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen nach Ziffer 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Kosten der Gartenpflege. Zu den Kosten der Gartenpflege gehören auch Aufwendungen für die Pflege des Rasen durch Sprengen, Vertikutieren, Unkrautjäten und Mähen und zwar sowohl die notwendigen Personalkosten als auch laufend anfallende Sachmittelkosten, wie die Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten von Gartenpflegegeräten (vgl. Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl. 2003, Rdnr. 175 ff. zu § 556 BGB).

Die Kosten der Anschaffung von Gartengeräten sind jedoch regelmäßig nicht erstattungsfähig. Denn zum einen zählen die Kosten für die Anschaffung langlebiger Gerätschaften nicht zu den laufenden Kosten. Zum anderen handelt es sich bei der Anschaffung von Gartengeräten nicht um Betriebskosten sondern um Baukosten im Sinne von § 5 Abs. 3 II. BV. Nach dieser Vorschrift zählen zu den der Abschreibung nach § 25 II. BV unterliegenden Baukosten auch die Kosten „des Geräts und sonstiger Wirtschaftsausstattungen”. Dies gilt grundsätzlich nicht nur für die Erstsondern auch für die Ersatzbeschaffung (vgl. LG Hamburg in WuM 1989, 640–641 und die Nachweise bei von Seideneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnrn. 2312/2313 sowie Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl. 2002, Teil A Rdnr. 90 und Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl. Rdnr. 5163).

Ob die Kosten der Ersatzbeschaffung ausnahmsweise den Kosten der Reparatur von größeren zur sachgerechten Pflege der Gartenflächen erforderlichen Gerätschaften, zu denen auch ein Rasenmäher zählen kann, gleichzusetzen und damit – jedenfalls bis zur Höhe der Reparaturkosten – als erstattungsfähig anzusehen sind, weil der Vermieter sich in Erfüllung seiner Verpflichtung, unwirtschaftliche Kosten zu vermeiden, statt für die Reparatur des defekten Altgerätes für eine Ersatzbeschaffung entschieden hat, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn die Kläger haben ihre Behauptung, die Ersatzbeschaffung sei günstiger gewesen als die Reparatur des unstreitig 1995 angeschafften Rasenmähers auf das Bestreiten der Beklagten hin nicht näher konkretisiert. Die bloße, nicht auf eine Gegenüberstellung der Kosten der Reparatur und der Kosten der Ersatzanschaffung gestützte, Behauptung des Vermieters, er habe mit der Ersatzbeschaffung den gegenüber einer Reparatur den die Mieter geringer belastenden und wirtschaftlicheren Weg gewählt, vermag eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Anschaffungen von Gerätschaften nicht als Betriebskosten umlegbar sind, nicht zu rechtfertigen.

2. Elektrodenaustausch

Die Kläger haben die Kosten für den Austausch des Elektrodensatzes an der Gastherme der Beklagten hingegen zu Recht in die Betriebskostenabrechnung 1999 eingestellt. Der auf den Elektrodensatz entfallende Rechnungsbetrag in Höhe von 29,27 EUR (47,25 DM) brutto ist jedoch um das den Klägern gewährte Skonto in Höhe von anteilig 0,59 EUR (1,15 DM) auf 28,68 EUR zu kürzen.

Auch die Kosten Reinigung und Wartung v...