AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 24.02.2020 - 72 C 66/19

Tenor

1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 33.785,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 21.316,89 Euro seit dem 12. Juli 2018, von 10.936,51 Euro seit dem 13. Februar 2020 und von 1.531,90 Euro seit dem 1. August 2019 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, der Klägerin jeden weiteren Schaden am Sondereigentum der Wohnung WE Nr. 12, eingetragen im Wohnungsgrundbuch …, Blatt …, zu ersetzen, der der Klägerin aufgrund des Ausbaus der im Dachgeschoss gelegenen Teileigentumseinheiten TE 34, TE 35, TE 36 und TE 37, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von …, Blätter … und … entsteht.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Klägerin hat ½ der Gerichtskosten sowie alleine die vollständigen Kosten, die durch die Anrufung des unzuständigen Gerichts entstanden sind, zu tragen; ferner die vollständigen außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) alleine. Die Beklagte zu 1) hat ½ der Gerichtskosten sowie ½ der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen. Im Übrigen findet eine Kostenausgleichung nicht statt.

5. Das Urteil ist für die Klägerin und die Beklagte zu 2) jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatz.

Die Klägerin ist seit dem 7. September 2016 Eigentümerin der in der … str. … im 4. Obergeschoss gelegenen, 155,81 m² großen Wohneinheit Nr. 12. Die Beklagte zu 1) ist Eigentümerin der unter anderem über dieser Einheit liegenden Teileigentumseinheiten Nr. 34, 35, 36 und 37 im Dachgeschoss des Gebäudes. Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … str. … in … Berlin ist die Beklagte zu 2). In § 8 Abs. 3 der der Gemeinschaft zugrunde liegenden Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung ist ein umfassendes Dach-Ausbau-Recht geregelt.

Vom Januar bis Mai 2016 wurde die Decke zwischen dem 4. Obergeschoss und dem Dachgeschoss schwammsaniert. Zuvor war im Jahr 2015 ein Gutachten (Anlage K3, Anlagenband) eingeholt worden, wonach – auch teils im Bereich der Einheit der Klägerin – Echter Hausschwamm und Nassfäulepilze festgestellt wurden.

Die Beklagte zu 1) baute ihre Einheiten seit dem Jahr 2017 zu Wohnungen aus, wofür der gesamte Dachaufbau im Vorderhaus, rechter und linker Seitenflügel abgetragen und neu aufgebaut wurde.

Am 16. Juni 2017 wurden Risse an den Decken der Wohnung der Klägerin, loser Putz und Wasserflecken in der Wohnung der Klägerin festgestellt, was der Beklagten zu 2) mit E-Mail vom Folgetag angezeigt wurde. Nach einem Unwetter am 29. Juni 2017 kam es zu einem Wassereintritt im Deckenbereich der Küche, des Berliner Zimmers und eines weiteren Zimmers. Mit E-Mail vom Folgetag forderte die Beklagte zu 2) die Beklagte zu 1) auf, für eine hinreichende Dacheindichtung zu sorgen und das Dach instand zu setzen, wozu sich die Beklagte zu 1) mit E-Mail von diesem Tage allerdings weigerte (Anlage K6, Anlagenband).

Mit E-Mail des Ehemannes der Klägerin vom 5. Juli 2017 wurde die Beklagte zu 2) aufgefordert, die Undichtigkeiten im Dach zu beheben und die Dacheindeckung sicherzustellen (Anlage K7, Anlagenband); die Beklagte zu 2) teilte am gleichen Tag mit, dass ein Dachdecker beauftragt worden sei. Mit E-Mail des Ehemannes vom 26. Juli 2017 wurde hieran erinnert und weitere Wasserschäden mitgeteilt (Anlage K8, Anlagenband); am Folgetag benannte die Beklagte zu 2) der Klägerin per E-Mail eine Telefonnummer eines Ansprechpartners der Beklagten zu 1).

Mit Schriftsatz der jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 18. August 2017 forderte die Klägerin die Beklagte zu 2) auf, Auskunft über die bisherige Tätigkeit zu erteilen und bis zum 1. September 2017 alle erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung und Nutzung des Wohnungseigentums zu treffen (Anlage K9, Anlagenband). Hierauf reagierte die Beklagte zu 2) mit Schreiben vom 4. September 2017 (Anlage B2-5, Anlagenband).

Ein von der Beklagten zu 2) beauftragter Dachdecker untersuchte im August 2017 das Dach.

Mit E-Mail vom 11. Oktober 2017 zeigte der Ehemann der Beklagten zu 2) weitere Schäden in der Wohnung an und forderte diese zu einer umgehenden Tätigkeit auf (Anlage K11, Anlagenband). Hierauf reagierte die Beklagte zu 2) mit E-Mail vom 13. Oktober 2017 (Anlage B2-7, Anlagenband).

Mit E-Mail vom 15. Oktober 2017 teilte die Beklagte zu 1) der Beklagten zu 1) mit, dass die Firma … die Schadstellen an der Dachrinne beseitigt habe; diese werde die gesamte Arbeiten am Dachstuhl nebst Abdichtungen durchführen (Blatt 109, 110 der Gerichtsakte).

Mit Schreiben vom 9. November 2017 lehnte die Beklagte zu 2) die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ab (Anlage K13, Anlagenband).

Ein von der Beklagten zu 2) für den Verband beauftragter Architekt … teilte mit Schreiben vom 20. November 2017 mit, dass die Risse und Wasserschäden im Zusammenhang mit den Dachgeschossarbeiten der Beklagten zu 1) stünden; es seien provisorische Sicherungsmaßn...