Änderung des Mietvertrags

Zusammenfassung

 
Überblick

Ein geschlossener Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen beider Vertragsparteien geändert werden, außer es wurde im Vertrag anderweitig vereinbart.

1 Einvernehmliche Änderung

Nach dem Grundsatz "pacta sunt servanda" (Verträge müssen eingehalten werden) sind die Parteien eines Vertrags grundsätzlich für die gesamte Laufzeit an dessen Inhalt gebunden und können den Vertrag nur im gegenseitigen Einvernehmen ändern.

 
Praxis-Beispiel

Nachtragsvereinbarung

Will der Mieter in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ein Gewerbe ausüben oder umgekehrt die Geschäftsräume zu Wohnzwecken benutzen, bedarf es hierfür einer einvernehmlichen Änderung des Mietvertrags, z. B. in Form eines von beiden Parteien unterzeichneten Nachtrags.

Treffen die Vertragsparteien eine solche Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform auf alle Schriftstücke lückenlos Bezug zu nehmen, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt auch den Mangel vorher errichteter Urkunden.

2 Einseitige Änderung

Einseitig kann der Vertrag von einer Vertragspartei nur abgeändert werden, wenn

  • dies bei Vertragsschluss ausdrücklich vereinbart wurde

     
    Praxis-Beispiel

    Ausdrückliche Vereinbarung

    Erhöhungsklausel bei langfristigen Geschäftsraummietverträgen

    oder

  • das Gesetz eine einseitige Abänderungsmöglichkeit bestimmt.

     
    Praxis-Beispiel

    Gesetzliche Änderung

    Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder wegen Betriebskostenerhöhungen

Auch das Recht des Vermieters von Wohnraum, vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, stellt eine Ausnahme vom Bindungsgrundsatz dar, da der Mieter bei Zulässigkeit und Begründetheit des Erhöhungsverlangens die Zustimmung erteilen muss.

3 Schlüssige Änderung

Der Mietvertrag kann jedoch auch durch schlüssige Handlung, also dadurch abgeändert worden sein, dass sich eine Partei mit Wissen der anderen über einen längeren Zeitraum entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags verhält.

 
Praxis-Beispiel

Nutzungsänderung der Räumlichkeiten

Der Vermieter weiß, dass der Mieter in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, und er duldet dies widerspruchslos über einen längeren Zeitraum. Dann kann der Mieter einer entsprechenden Abmahnung bzw. Unterlassungsklage des Vermieters entgegenhalten, der Mietvertrag sei durch schlüssiges Handeln einvernehmlich dahingehend abgeändert worden, dass die Räume nunmehr nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zu gewerblichen Zwecken benutzt werden dürfen.

Entsprechendes kann auch gelten, wenn sich der Mieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags ohne Zustimmung des Vermieters ein Haustier anschafft und der Vermieter dies über einen längeren Zeitraum widerspruchslos duldet.

Eine schlüssige – stillschweigende – Zustimmung zur Untervermietung hat das LG Frankfurt/M. auch in einer rügelosen Duldung der Untervermietung über einen Zeitraum von 1 1/2 Jahren gesehen.

Werden nach dem Tod eines Mieters die von diesem bislang benutzten Bodenverschläge von anderen Mietern des Hauses weiter benutzt und duldet der regelmäßig anwesende Vermieter dies in Kenntnis der Umstände über 6 Monate lang, werden diese Verschläge Gemeinschaftseinrichtungen, deren Nutzung der Vermieter ermöglichen muss. Eine Kenntnis des Hausmeisters reicht jedoch nicht aus, da dieser nicht Vertreter des Vermieters i. S. v. § 166 BGB ist.

 
Praxis-Tipp

Vertragswidriges Verhalten unverzüglich rügen

Der Einwand einer schlüssigen Vertragsänderung kann daher vermieden werden, wenn das vertragswidrige Verhalten unverzüglich nach dessen Erkennen beanstandet wird. Dies sollte aus Beweisgründen möglichst schriftlich und mit Zustellungsnachweis erfolgen.

3.1 Schriftformklausel

Sog. Schriftformklauseln, die bestimmen, dass Änderungen des Vertrags nur dann wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart wurden, verstoßen nicht generell gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB; vielmehr kommt es auf die Ausgestaltung der Klausel im konkreten Fall an. So der BGH in der Entscheidung vom 9.7.1991.

Dementsprechend hat das KG Berlin entschieden, dass eine Klausel, wonach Änderungen des Mietvertrags sowie dessen Bestandteile (z. B. der Anlagen) der schriftlichen Vereinbarung bedürfen, wirksam ist. Anderenfalls – so das KG Berlin – würde der Mietvertrag insgesamt nicht mehr der Schriftform genügen und wäre gem. § 550 BGB mit den gesetzlichen Fristen kündbar, was nicht dem Interesse der Vertragsparteien entsprechen kann.

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf können sich die Parteien aber trotz der Klausel "Änderung und Ergänzung dieses Vertrags bedürfen der Schriftform" mündlich über die Aufhebung des Mietvertrags einigen, da sich eine solche Klausel nicht auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags bezieht.

Ferner gilt eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrags nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.

 
Wichtig

Keine Schriftform bei Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsschreiben ist daher auch ohne Unterschrift gültig.

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