Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat.
Bauträger ist Verwalter
Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1]
Bauträger entscheidet über Person des Verwalters
Der BGH[2] hat klargestellt, dass eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter ermöglicht, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.[3]
Unwirksame Klausel: Abnahme durch Bauträger-Erstverwalter
"Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."
Nach dieser Klausel ist also auch der Verwalter nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt. Die Klausel ist unwirksam: Als teilender Eigentümer hat der Bauträger nämlich die Möglichkeit, den ersten Verwalter zu bestellen. Dabei kann er einen Erstverwalter bestellen, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist, was in der Praxis regelmäßig auch der Fall ist. Im Hinblick auf die Abnahme begründet dies für die Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte.
Gerade der ursprüngliche Gleichlauf zwischen Höchstbestelldauer des Verwalters mit den Gewährleistungsfristen, hatte den Gesetzgeber im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes v. 26.3.2007 dazu bewogen, den möglichen Zeitraum einer Erstverwalterbestellung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG auf 3 Jahre zu verkürzen. Wer jedenfalls die mangelfreie Herstellung eines Bauwerks schuldet, kann nicht zugleich selbst oder einen ihm nahestehenden Dritten über die Abnahme seiner Werkleistung bestimmen.[4]
Ebenfalls unwirksam ist eine Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird. Dies gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.[5]
Vom Verwalter erklärte Abnahme ist unwirksam
Ist der Verwalter nach dem Bauträgervertrag zur Abnahme der Wohnanlage ermächtigt, ist die von ihm erklärte Abnahme unwirksam und bindet die Wohnungseigentümer nicht.[6]
Wie sollte sich der Verwalter verhalten?
Für den Fall, dass der Verwalter im Bauträgervertrag mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt wurde, sollte er die Wohnungseigentümer frühzeitig auf die bestehende Problematik hinweisen und über die Rechtslage aufklären. Angesichts der Tatsache, dass entsprechende Klauseln im Bauträgervertrag unwirksam sind und die vom Verwalter erklärte Abnahme die Wohnungseigentümer nicht bindet, sollte er den Wohnungseigentümern empfehlen, die Abnahme persönlich oder durch sie beauftragte Dritte, etwa sachverständige Sonderfachleute wie z. B. Architekten, durchzuführen.
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