Abnahme von Wohnungseigentum, Übersicht

Kurzbeschreibung

Mithilfe dieser Übersicht kann die Abnahme von Gemeinschaftseigentum nach der Neuerrichtung von Wohnungseigentum vorbereitet werden.

Vorbemerkung

Bei der Neuerrichtung von Wohnungs- oder Teileigentum kommt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine ganz besondere Bedeutung zu. Auch beim Erwerb von Wohnungseigentum richtet sich die Abnahme nach den Regeln des Werkvertragsrechts gemäß § 640 BGB. Danach ist die Abnahme die Entgegennahme der Werkleistung verbunden mit deren Billigung als eine in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung.

Was ist bei der Abnahme von Wohnungseigentum zu beachten?

Wie wird abgenommen?

Sonder- und Gemeinschaftseigentum können getrennt oder gemeinsam abgenommen werden. Häufig erfolgt die Abnahme des Sondereigentums mit Einzug in das gekaufte Objekt, noch bevor die Voraussetzungen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegeben sind.
Die Abnahme kann förmlich, d. h. durch ausdrückliche Erklärung mündlich oder schriftlich erfolgen. Im Idealfall wird bei einer gemeinsamen Begehung durch den Bauträger/Verkäufer mit dem Erwerber ein Abnahmeprotokoll erstellt und unterzeichnet.

Die Abnahme kann auch konkludent (d. h. durch schlüssiges Verhalten) erfolgen. Eine konkludente Abnahme kommt aber nur dann in Betracht, wenn das Werk tatsächlich auch hergestellt ist und keine gravierenden Mängel ersichtlich sind. Als Abnahmehandlung kommt die Ingebrauchnahme des Vertragsobjekts mit vorbehaltloser Schlusszahlung infrage.

Auch hierbei wird dem Erwerber aber stets eine gewisse Prüfzeit nach Einzug einzuräumen sein, sodass eine konkludente Abnahme in der Regel erst nach mehreren Monaten oder bei größeren Wohnanlagen sogar erst nach mindestens einem Jahr oder länger in Betracht kommt.

Achtung: Eine konkludente Abnahme kommt für Nachzügler, die Wohnungseigentum erst nach einer schon vorangegangenen Abnahme des Gemeinschaftseigentums erwerben und im Kaufvertrag an diese Abnahme (unwirksam) gebunden werden, nach herrschender Auffassung nicht mehr in Betracht – hier läuft der Verkäufer Gefahr, dass gar keine Abnahme erfolgt.

Ein Anspruch auf Teilabnahme besteht ohne besondere Vereinbarung nicht (BGH, Urteil v. 10.2.1994, VII ZR 20/93, BGHZ 125 S. 111).

Wer nimmt ab?

Jeder Erwerber ist berechtigt und verpflichtet, sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.

Die Abnahme durch den einzelnen Erwerber wirkt allein für diesen, nicht auch für die übrigen Erwerber. Dies kann dazu führen, dass der Verkäufer noch Mängelbeseitigungsansprüchen späterer Erwerber ausgesetzt ist, während für die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Gewährleistungsfristen bereits abgelaufen sind (Problematik der sog. "Nachzüglerfälle").

Nach wohl herrschender und zutreffender Auffassung kann der einzelne Erwerber in seinem Erwerbsvertrag auch nicht wirksam an das Ergebnis einer bereits früher erfolgten Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Entsprechende Klauseln verstoßen gegen § 307 BGB (vgl. BGH, Urteil v. 25.2.2016, VII ZR 49/15, IMR 2016 S. 211; OLG Schleswig, Urteil v. 5.6.2009, 14 U 10/09, BauR 2010 S. 122).

Der Verwalter/Verwaltungsbeirat ist ohne besondere Ermächtigung nicht befugt, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen (OLG Stuttgart, Urteil v. 19.12.1979, 13 U 7/79, MDR 1980 S. 495).

Eine Abnahme durch den Verwalter kommt nur bei wirksamer Bevollmächtigung durch den einzelnen Erwerber in Betracht. Vorsicht ist bei einer sog. "Vollmachtslösung" geboten, bei der der Verwalter bereits in der Teilungserklärung oder im Erwerbsvertrag mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt wird. Alle Gestaltungen, die dem Erwerber das Recht auf eine eigene Abnahme nehmen, sind unwirksam und verstoßen gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. OLG München, Urteil v. 6.12.2016, 28 U 2388/16, IBR 2017 S. 81; OLG Koblenz, Urteil v. 17.10.2002, 5 U 263/02, ZfIR 2002 S. 897).

Lange war nicht geklärt, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden kann (bejahend, wenn der Beschluss nicht angefochten wurde und bestandskräftig geworden ist: BayObLG, Beschluss v. 30.4.1999, 2Z BR 153/98, NJW-RR 2000 S. 13). Demgegenüber wurde in der Rechtsliteratur mehrfach bestritten, dass der Eigentümergemeinschaft überhaupt eine Beschlusskompetenz für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zusteht (so z. B. Vogel, NZM 2010, S. 377, 381; Pauly, ZMR 2011, S. 532, 536). Nach jetzt wohl herrschender Rechtsprechung ist ein Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über einen Vergleich mit dem Bauträger, der auch eine Abnahmeerklärung der Erwerber enthält, nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig (vgl. LG München I, Urteil v. 7.4.2016, 36 S 17586/15, ebenso für Nachzüglererwerber: BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15, NZBau 2016 S. 551).

Zu beachten ist hierbei, dass eine vom Verwalter durchgeführte unwirksame Abnahme allerdings regelmäßig nur für den Verkäufer nachteilige Folgen hat.

Der Verwalter hat stets zu beachten, dass die Übertragung der Abnahme für ihn mi...

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