Abnahme im Mietrecht

Zusammenfassung

Überblick

Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.^[1] Hierfür ist erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt und sodann sämtliche Schlüssel zu den Räumlichkeiten dem Vermieter übergibt. Für diese Form der Übergabe hat sich in der wohnungswirtschaftlichen Praxis die Bezeichnung "Wohnungsabnahme", "Wohnungsübernahme" oder "Wohnungsrückgabe" eingebürgert. Die Einzelheiten der Rückgabe sind gesetzlich nur unvollständig geregelt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rückgabepflicht des Mieters ergibt sich aus § 546 BGB. Dabei genügt es nicht, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt.^[2] Nach der gesetzlichen Regelung muss er die Mietsache dem Vermieter übergeben.

[1] § 546 Abs. 1 BGB.

[2] BGH, RE v. 22.11.1995, VIII ARZ 4/95.

1 Zeitpunkt der Rückgabe

Nach h. M. wird der Rückgabeanspruch am letzten Tag der Mietzeit fällig.^[1] Fällt der Rückgabetag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, tritt an dessen Stelle nach allgemeiner Ansicht der nächste Werktag.^[2] Für diese Zeit muss der Mieter keine Nutzungsentschädigung zahlen, weil die Rückgabepflicht erst nach den genannten Tagen entsteht.

Streitig ist, ob der Mieter bereits vor Ablauf der Mietsache zur Rückgabe berechtigt ist. Nach einer Meinung ist dies zu bejahen, weil der Mieter ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht habe.^[3] Die Gegenmeinung vertritt die Ansicht, dass eine vorzeitige Rückgabe wegen der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht ausgeschlossen sei.^[4] Der BGH hat diese Frage noch nicht entschieden. Jedenfalls schuldet der Mieter auch im Fall der vorzeitigen Rückgabe die Miete bis zum rechtlichen Ende des Mietvertrags.

Trotzdem erscheint es sehr sinnvoll, einen Vorabnahmetermin mit dem Mieter durchzuführen, in welchem der Zustand der Mietsache gemeinsam festgestellt und mögliche durchzuführende Arbeiten oder Schadensbeseitigungen besprochen werden.

Wichtig

Anbietpflicht des Mieters

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Übergabetermin anzubieten oder Ähnliches. Rechtlich zur Rückgabe verpflichtet ist der Mieter, deshalb ist er es, der dem Vermieter die Rückgabe des Mietobjekts in der richtigen Art und Weise anbieten muss.

Wichtig

Betriebspflicht

Eine vorzeitige Rückgabe scheidet aus, wenn im Mietvertrag eine Besitz- oder Gebrauchspflicht vereinbart ist oder sich dies aus den Umständen ergibt.

Für die Annahme einer solchen Vereinbarung genügt es allerdings nicht, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mietsache "zu geschäftlichen Zwecken" vermietet wird.^[5] Aus der Vereinbarung einer Umsatzmiete folgt ebenfalls keine Betriebspflicht. Stellt der Mieter den Geschäftsbetrieb ein, ist derjenige Betrag als Miete zu bezahlen, der bei Fortführung des Geschäfts hätte erzielt werden können.^[6] Streitig ist, ob sich aus dem Umstand, dass die Räume Teil eines Einkaufszentrums sind, eine Betriebspflicht ergibt. Dies wird teilweise für solche Mieter bejaht, von deren Geschäftsbetrieb die Attraktivität des Einkaufszentrums abhängt (sog. Ankermieter).^[7]

Länger als einen Tag nach Vertragsbeendigung darf der Mieter die Mietsache nur behalten, wenn der Vermieter den Herausgabeanspruch gestundet hat oder wenn dem Mieter vom Gericht eine Räumungsfrist bewilligt worden ist. In diesem Fall muss der Mieter vom Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Hat der Mieter fällige Ansprüche gegen den Vermieter, darf er die Rückgabe gleichwohl nicht von der Erfüllung dieser Ansprüche abhängig machen; das Zurückbehaltungsrecht des Mieters ist hier kraft Gesetzes ausgeschlossen.^[9]

[1] BGH, NJW 1989 S. 451 f.: "am Tage der Beendigung des Mietverhältnisses"; ebenso: Schmidt-Futterer/Gather, § 546 BGB Rn. 19; Fritz, Gewerberaummietrecht, Rn. 430; Horst, in DWW 1996, S. 180, 182.

[2] § 193 BGB.

[3] LG Köln, ZMR 2008 S. 457 betr. Mieter eines Supermarkts; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 546 BGB Rn. 15; Rolfs, in Staudinger (2006), § 546 BGB Rn. 34.

[4] OLG Dresden, NZM 2000 S. 827; Bieber, in MüKomm, § 546 BGB Rn. 16; Fritz, Gewerberaummietrecht, Rn. 430.

[5] LG Köln, ZMR 2008 S. 457 f..

[6] BGH, NJW 1979 S. 2351 unter Ziff. 2b; LG Köln, ZMR 2008 S. 457 f..

[7] Eggersberger, in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 23 Rn. 27; Michalski, ZMR 1996, S. 527 f.; Sasserath, ZMR 2008, S. 459; a. A.: LG Köln, ZMR 2008 S. 457 f.; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rn. 219; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rn. 606.

[8]

[9] § 570 BGB.

2 Der Inhalt der Rückgabepflicht

2.1 Einräumung des unmittelbaren Besitzes

Der Mieter hat die ihm obliegende Rückgabepflicht dadurch zu erfüllen, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz einräumt.^[1]

Achtung

Rückgabe der Schlüssel an Hauswart

Werden die Räume durch eine juristische Person vermietet, müssen die Schlüssel dem für die Rücknahme der Wohnung zuständigen Sachbearbeiter ausgehändigt werde...