Abmahnung im Mietrecht

Unter einer Abmahnung versteht man eine Erklärung des Vermieters, durch die der Mieter aufgefordert wird, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung vorzunehmen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Abmahnung ist kraft Gesetzes Voraussetzung für die Unterlassungsklage nach § 541 BGB (Klage auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs) und der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Nach der Rechtsprechung ist eine Abmahnung auch in bestimmten Fällen der Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlich. Lediglich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich, falls nicht ausnahmsweise vertraglich vereinbart ist, dass der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss.

1 Abmahnung und Unterlassungsklage

Der Unterlassungsklage muss grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Die Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, etwa wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht abstellen will oder kann.

1.1 Form und Inhalt

Die Abmahnung kann mündlich oder schriftlich erklärt werden.

Praxis-Tipp

Abmahnung immer schriftlich

Ist streitig, ob und mit welchem Inhalt die Abmahnung ausgesprochen worden ist, so trifft den Vermieter die Beweislast; deshalb ist stets eine schriftliche Abmahnung anzuraten.

Aus dem Text der Abmahnung muss sich ergeben, welche Vertragswidrigkeiten der Vermieter beanstandet und künftig abgestellt wissen will. Die Abmahnung darf nicht missverständlich oder an unerwarteter Stelle in einem Schreiben mit überwiegend anderweitigem Inhalt enthalten sein. Keine ordnungsmäßige Abmahnung liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter nur in allgemein gehaltenen Worten an die Erfüllung seiner Pflichten erinnert oder die Unzufriedenheit mit seinem Verhalten zum Ausdruck bringt.

Eine Abmahnung liegt auch dann vor, wenn der Vermieter den Mieter auffordert, entweder den vertragswidrigen Gebrauch zu unterlassen oder hierfür ein erhöhtes Entgelt zu bezahlen (z. B. bei Untervermietung oder gewerblicher Nutzung von Wohnräumen). Wird eine bisher bestehende Erlaubnis widerrufen, so liegt hierin noch keine Abmahnung (z. B. bei Untervermietung, Tierhaltung). Jedoch kann der Widerruf mit einer Abmahnung verbunden werden. Es ist nicht erforderlich, dass dem Mieter in der Abmahnung eine bestimmte Frist zur Abstellung des vertragswidrigen Gebrauchs gesetzt wird. Die Angabe einer zu kurzen Frist schadet nicht; der Vermieter muss mit der Erhebung der Unterlassungsklage lediglich so lange zuwarten, bis eine angemessene Frist verstrichen ist.

1.2 Der Abmahnberechtigte

Nur der Vermieter oder die von ihm hierzu Bevollmächtigten können eine Abmahnung aussprechen. Dem Vermieter stehen diejenigen Personen gleich, die anstelle des Vermieters oder für den Vermieter dessen Befugnisse ausüben (Zwangsverwalter, Konkursverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlass- und Abwesenheitspfleger, Betreuer). Wird die Abmahnung durch einen nicht bevollmächtigten Dritten erklärt, so ist sie unwirksam. Wird die Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, kann die Abmahnung in entsprechender Anwendung von § 174 Abs. 1 BGB zurückgewiesen werden.

1.3 Der Empfänger der Abmahnung

Die Abmahnung muss stets gegenüber dem Mieter erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter, etwa ein Familienangehöriger des Mieters, die Vertragsstörung begangen hat.

Hinweis

Mehrere Personen ­Mieter

Sind mehrere Personen Mieter, so muss die Abmahnung allen Mietern zugehen, denen gegenüber die Unterlassungsklage erhoben werden soll. Fällt nur einem von mehreren Mietern ein vertragswidriges Verhalten zur Last, so hat der Vermieter die Wahl, ob er nur gegenüber dem störenden Mieter oder gegenüber allen Mietern abmahnt. Eine umfassende Abmahnung ist sinnvoll, weil der nicht vertragswidrig handelnde Mieter auf diese Weise Gelegenheit erhält, auf den störenden Mieter einzuwirken.

2 Abmahnung und Kündigung

Soll das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, weil der Mieter eine mietvertragliche Pflicht verletzt hat, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

2.1 Form und Inhalt

Anders als die Kündigungserklärung bedarf die Abmahnung nicht der Schriftform; sie könnte auch mündlich erklärt werden, wenngleich dies aus Beweisgründen nicht zu empfehlen ist. Der Inhalt der Abmahnung richtet sich nach der Art der Vertragsverletzung.

2.1.1 Unpünktliche Mietzahlung

Wird in den Fällen der unpünktlichen Mietzahlung der Zahlungstermin nur um wenige Tage überschritten, so muss sich aus der Abmahnung ergeben, welche Mieten mit welcher Verspätung eingegangen sind, damit der Mieter durch geeignete Maßnahmen für Abhilfe sorgen kann. Bei eindeutigen Fristüberschreitungen ist eine solche Angabe aber entbehrlich. Die ganz herrschende Meinung ist darüber hinaus der Auffassung, dass in der Abmahnung die fristlose Kündigung angedroht werden...

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