Abgrenzung von Sondernutzungsrecht und Turnusregelung
  
Begriff

Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten. Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht. Sie kann daher durch (Mehrheits-)Beschluss getroffen werden (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15).

Streit um den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens

Vorliegend besteht die Eigentümergemeinschaft aus 2 Wohnungseinheiten. Ein Ehepaar ist insoweit Eigentümer einer Wohnung und verfügt über einen Miteigentumsanteil von 26/100, die andere Wohnung verfügt über einen solchen von 74/100. Nach der Teilungserklärung steht jeder der beiden Sondereigentumseinheiten eine Stimme zu. Auf dem Grundstück ist ein Garten angelegt. Sondernutzungsrechte bestehen insoweit nicht. Der Garten wird überwiegend von dem Mehrheitseigentümer genutzt, der dort Brennholz lagert und Teilbereiche für sich allein beansprucht. Die Eheleute begehren nun die gerichtliche Feststellung, dass der Mehrheitseigentümer verpflichtet ist, ihnen den Mitgebrauch des Gartens in der Weise zu gewähren, dass beiden Wohnungseigentümern eine gleichwertige Nutzung ermöglicht wird. Die Eheleute sind der Auffassung, dass ihnen einen Anspruch auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Gartens unabhängig von der Größe ihres Miteigentumsanteils zustehe. Das vorbefasste Landgericht hatte daraufhin entschieden, dass der Mehrheitseigentümer den Garten an geraden Tagen nutzen dürfe, das Ehepaar an ungeraden Tagen. Die Zuweisung von bestimmten Gartenflächen könne nicht erfolgen, da dies der Begründung von Sondernutzungsrechten gleichkäme.

Teilflächen können nicht zur Alleinnutzung zugewiesen werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte zunächst die Aussage des Landgerichts, dass Teilflächen nicht den streitenden Wohnungseigentümern zur Alleinnutzung zugewiesen werden könnten, ist allerdings der Auffassung, die getroffene Rotationsregelung entspreche nicht billigem Ermessen im Sinne von § 15 Abs. 3 WEG und könne daher keinen Bestand haben.

Sondernutzungsrecht oder Konkretisierung des Gebrauchs?

Nach der Bestimmung des § 15 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer zwar den Abschluss einer interessengerechten Gebrauchsregelung über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, soweit sich weder aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen eine Regelung ergibt. Nicht unter § 15 WEG fällt aber eine Regelung, die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einen Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch zuweist. Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums keine Konkretisierung des Gebrauchs dar. Sie führt vielmehr zu einem Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers.

Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung

Dass der jeweilige Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung als Kompensation des Ausschlusses vom Mitgebrauch an anderen Flächen zugewiesen erhalten hat, rechtfertigt keine andere Bewertung. Mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung wird die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber rechtlich kompensiert. Darin besteht auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Vermietung entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt es weiterhin voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung: Die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs wird durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt, an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt der Anteil an den Mieteinnahmen.

BGH: Rotationsregelung begründet kein Sondernutzungsrecht

Der BGH sieht zunächst auch in der vom Landgericht angeordneten Rotationsregelung nicht die Begründung eines Sondernutzungsrechts. Turnusregelungen stellen grundsätzlich nur eine Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs dar, da hierdurch eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums gewährleistet wird. Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen. Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen ein Entzug des Mitgebrauchs.

BGH: Vorliegende Turnusregelung entspricht nicht billigem Ermessen

Der BGH hat die Angelegenheit an das vorbefasste Landgericht zurückverwiesen, da die vom Lan...

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