Abgrenzung Modernisierung – bauliche Veränderung
  

Begriff

Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. An einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11).

Beschluss über die Sanierung der Balkonbrüstungen

Die Wohnungseigentümer hatten mehrheitlich beschlossen, die sanierungsbedürftigen und aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen "im Wege der modernisierenden Instandsetzung" durch solche aus Stahl und Glas zu ersetzen. Dem Beschluss hatten 3/4 sämtlicher Wohnungseigentümer zugestimmt und dabei mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert. Einer der Wohnungseigentümer hatte nicht zugestimmt und den Beschluss angefochten. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, das Landgericht wiederum hatte die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es war der Auffassung, bei der beschlossenen Sanierungsmaßnahme handle es sich um eine bauliche Veränderung. Der anfechtende Wohnungseigentümer sei jedoch nicht benachteiligt. Eine Benachteiligung ergebe sich nicht ­aufgrund der optischen Veränderung. Eine solche sei auch im Hinblick auf die mit der Durchführung der Maßnahme verbundenen Kosten nicht anzunehmen. Dies gelte selbst dann, wenn die Stahl- und ­Glaskonstruktion nach der Behauptung ­des anfechtenden Wohnungseigentümers 280.000 EUR, die Sanierung der Holzbrüstungen aber nur 70.000 EUR koste. Dem konnte sich der BGH nicht anschließen, gleichfalls aber auch nicht abschließend entscheiden, da das Landgericht noch weitere Feststellungen wird treffen müssen. Für das weitere Verfahren hat der BGH dem Landgericht Folgendes mit auf den Weg gegeben:

Nachteilige bauliche Veränderung

Sollte von einer baulichen Veränderung auszugehen sein, wäre diese durchaus für den anfechtenden Wohnungseigentümer nachteilig. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die mit der Maßnahme verbundenen Kosten sind allerdings ebenso wenig wie eine mögliche Haftung im Außenverhältnis zu berücksichtigen, da die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer von den Kosten der baulichen Veränderung ohnehin befreit sind. Wenn eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes mit der Maßnahme einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Die vorliegend beschlossenen Sanierungsmaßnahmen könnten jedoch auch eine modernisierende Instandsetzung darstellen. Ist das nicht der Fall, wären die Voraussetzungen einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG zu prüfen. Nur wenn beide Vorschriften nicht eingreifen, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Diese Einordnung ist entscheidend für die Frage, ob die Sanierung gegen die Stimme des anfechtenden Wohnungseigentümers beschlossen werden konnte.

Modernisierende Instandsetzung

Weil Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen besteht, kann die Sanierungsmaßnahme also als eine modernisierende Instandsetzung einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Eine Instandsetzungsmaßnahme darf jedenfalls über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Von besonderer Bedeutung ist insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums in der Regel von 10 Jahren amortisieren, halten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung. Dazu bedarf es näherer Feststellungen zu dem jeweiligen Kostenaufwand. Es muss die Höhe der Kosten festgestellt werden, die durch eine Sanierung der vorhandenen Holzbrüstungen und die geplante Maßnahme entstehen. Darüber hinaus bedarf es einer Prognose der jeweiligen Unterhaltungskosten über einen angemessenen Zeitraum, der hier bei etwa 10 Jahren liegt. Nur wenn danach die erzielbaren Einsparungen die entstehenden Mehrkosten annähernd aufwiegen, ist eine modernisierende Instandsetzung gegeben.

Modernisierung

Kann die Maßnahme nicht mehr als modernisierende Instandsetzung angesehen werden, könnte sie eine Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen...

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