Rz. 31

Hat der Mieter die Kaution vor der Beschlagnahme an den Vermieter als Schuldner und Grundstückseigentümer geleistet, so richtet sich der Rückzahlungsanspruch auch nach der Beschlagnahme gegen den Schuldner, wenn nicht inzwischen der Zwangsverwalter die Kaution erhalten hat. Der Zwangsverwalter ist daher befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann.

Der Zwangsverwalter ist befugt, wenn sich der Schuldner beim Einzug oder bei Anlage der Kaution[52] eines Dritten bedient hat, Ansprüche aus diesem Rechtsverhältnis geltend zu machen.[53] Hierfür spricht ein dringendes Bedürfnis. Der Zwangsverwalter ist nämlich verpflichtet, dem Mieter nach Abschluss des Mietverhältnisses die Kaution zurückzuzahlen und dies, wie dargelegt, auch dann, wenn er die Kaution vom Schuldner nicht erhalten hat. Außerdem trifft ihn im Rahmen des § 551 BGB die Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlage.[54] Die Durchsetzung des in diesem Rechtsstreit geltend gemachten Rechts dient also dazu, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden.

Nach Ansicht des LG Berlin[55] haftet bei Beendigung des Mietverhältnisses gleichwohl neben dem Zwangsverwalter auch der alte Vermieter auf Rückzahlung. Für eine Haftung des Vermieters kommt es dabei nicht darauf an, ob die Kaution dem Zwangsverwalter ausgehändigt wurde oder nicht. Diese Verpflichtung leitet sich unmittelbar aus § 152 Abs. 2 ZVG ab. Hiernach ist nämlich ein Mietvertrag, wenn einem Mieter das Grundstück vor der Beschlagnahme überlassen wurde, auch gegenüber dem Verwalter wirksam. Er hat daher die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen zu erfüllen.

 

Rz. 32

Hierzu gehört ebenfalls die Rückzahlung durch den Zwangsverwalter einer bereits geleisteten Kaution. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter als Schuldner diese dem Zwangsverwalter nicht ausgehändigt hat.[56] Dieselbe Rechtslage gilt auch für Fälle vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 für die Zeit ab dem 1.9.2001.[57] Die Regelung des § 572 BGB a.F., die für den Anspruch des Mieters gegen den Grundstückserwerber auf Rückgewähr einer Mietsicherheit auf die Aushändigung an den Erwerber abgestellt hat und die durch die Vorschrift des § 566a BGB ersetzt wurde, kann nach Ansicht des BGH[58] weder unmittelbar noch analog herangezogen werden. Insofern hat der Zwangsverwalter im Rahmen des § 152 Abs. 2 ZVG durch die Grundstücksbeschlagnahme die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag zwischen dem Schuldner als Eigentümer und dem Mieter begründeten Rechte und Pflichten übernommen. Diese Verwaltungs- und Erfüllungspflicht schließt daher die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses mit ein.[59]

Der Zwangsverwalter ist nicht zur Kautionsrückzahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Verwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird.[60] Dies würde den mit der Zwangsverwaltung verfolgten Gesetzeszweck verfehlen. Dieser ist darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Vollstreckungsschuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen.[61]

 

Hinweis

Ungeklärt ist jedoch weiterhin der Fall der Kautionshaftung, wenn die Beschlagnahme nach Beendigung des Mietverhältnisses, aber vor Rückgabe der Mietsache angeordnet wird. Da der Verwalter zur Einziehung der fälligen Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB berechtigt ist,[62] soll er nach Wolf/Eckert/Ball[63] auch zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet sein.

 

Rz. 33

Darüber hinaus hat andererseits auch der Zwangsverwalter die Rechte aus einem insolvenzfesten Kautionskonto, das der Schuldner als Grundstückseigentümer für die Mietkaution angelegt hat. Insofern ist er entsprechend § 566a S. 1 BGB wie ein Erwerber des Mietobjekts zu behandeln und hat demnach nach Anordnung der Zwangsverwaltung auch die Rechte aus der Sicherheit.

 

Rz. 34

Kann jedoch der Verwalter vom Eigentümer als Schuldner und Vermieter kein insolvenzfestes Kautionsrisiko übernehmen und erweist dieser sich trotz der Aufnahme der Kaution in sein Geschäftsvermögen nicht als zahlungsfähig oder -bereit, dann befindet sich der Zwangsverwalter gegenüber einem Erwerber insofern in einer schlechteren Position, als dieser bei einem Veräußerungsgeschäft durch Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter eine Rückgabe der Kaution...

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