Zusammenfassung

 
Überblick

Die Grundsteuer ist mit einem bundesweiten Aufkommen von rd. 14 Mrd. Euro pro Jahr eine bedeutende Größe für die Finanzausstattung der Kommunen. Sie ist anders als die Gewerbesteuer keinen konjunkturellen Schwankungen unterworfen und sorgt damit für eine hohe Planungssicherheit bei den Kommunen. Die Grundsteuer wird in drei verschiedene Kategorien unterteilt:

  1. Die sog. Grundsteuer A für alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
  2. Die sog. Grundsteuer B für sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Sie werden als Grundvermögen bezeichnet.
  3. Mit der sog. Grundsteuer C können Städte und Gemeinden unbebaute baureife Grundstücke durch einen gesonderten Hebesatz höher belasten. Die Grundsteuer C ist mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke für die Bebauung neu eingeführt worden.[1]

Zum 1.1.2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Ab diesem Zeitpunkt wird die Grundsteuer auf der Grundlage von neuen Bemessungsgrundlagen erhoben. Diese werden im Rahmen der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 für sämtlichen inländischen Grundbesitz in Deutschland ermittelt. Bei der weiteren Umsetzung bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass zwar der Steuergegenstand und die Bemessungsgrundlage sowie weitere Bestimmungen bundesgesetzlich geregelt sind, dass aber die eigentliche Höhe der Steuer maßgeblich durch die ertragsberechtigten Gemeinden bestimmt wird. An diesem bewährten System hält der Gesetzgeber fest. Die Feststellung der Grundsteuer erfolgt damit weiterhin auf zwei Ebenen in drei Schritten (Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer):

Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist einerseits der Grundsteuerwert des Grundbesitzes und anderseits die Steuermesszahl. Sie werden von der Finanzverwaltung auf der Grundlage des BewG und des Grundsteuergesetzes festgestellt.

Schritt 1: Mit den im Rahmen der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in 2022 übermittelten Daten berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert des Grundbesitzes auf den 1.1.2022. Das Ergebnis wird in einem Grundsteuerwertbescheid festgestellt.

Schritt 2: Parallel zum Grundsteuerwertbescheid wird ein Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages erlassen. Der Grundsteuermessbetrag ermittelt sich durch Multiplikation des zuvor festgestellten Grundsteuerwerts mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl.

Schritt 3: Der zuvor festgesetzte Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die Grundsteuer zu ermitteln. Diese wird den Eigentümerinnen und Eigentümer in einem Grundsteuerbescheid der Gemeinde bekanntgegeben. Aus diesem Bescheid ergibt sich die Zahlungsaufforderung ab dem 1.1.2025.

Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit der Grundstücksbewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft (sog. Grundsteuer A) werden alle Länder das Bundesmodell im Wesentlichen unverändert anwenden. Abweichungen durch landeseigene Modelle gibt es vor allem für den Bereich des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B).

Hinweis der Redaktion: Die Abgabefrist für die Grundsteuer-Feststellungserklärung soll bundesweit einmalig von Ende Oktober bis Ende Januar 2023 verlängert werden. Das haben die Finanzminister der Länder am 13.10.2022 entschieden.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (GrStRefG) vom 26.11.2019[2] ist die Grundlage für die Bewertung des Grundbesitzes ab 1.1.2022 geschaffen worden. Erforderlich wurde die Reform, weil das Bundesverfassungsgericht mit seiner Entscheidung vom 10.4.2018 die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung ab dem 1.1. 2002 wegen eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt hat.[3] Mit der Verabschiedung des Grundsteuerreform-Gesetzes (GrStRefG) vom 26.11.2019 hat der Gesetzgeber fristgerecht neue Bewertungsregeln geschaffen, die neben dem beanstandeten Bereich des Grundvermögens auch neue Bewertungsvorschriften für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen umfassen.

Für die Bewertung des Grundbesitzes sind noch weitere, nach dem 26.11.2019, erlassene Ergänzungen des GrStRefG von Bedeutung.

Mit dem Fondsstandortgesetz vom 3.6.2021 (BGBl. I S. 1498) (FoStoG) und dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz v. 16.7.2021 (BGBl. I S. 2931) (GrStRefUG) sind noch einige Paragraphen des BewG angepasst worden, hier ist insbesondere auf den § 266 BewG hinzuweisen, dem ein 5. Absatz hinzugefügt wurde.

Für die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist die Verordnung zur Neufassung der Anlagen 27 bis 33 des Bewertungsgesetzes in der Fassung vom 29.6.2021[4] maßgeblich. Mit den vorgenommenen Änderungen sind die Bewertungsfaktoren für einzelne Nutzungen, Nutzungsteile und Nutzungsarten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens aktualisiert worden.

Das Gesetz wird durch die koordinier...

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