Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 2.2.3 Veräußerung

Im Gegensatz zu § 577 BGB ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB weiter, da nicht auf einen Verkauf, sondern auf eine Veräußerung abgestellt wird. Zwar umfasst der Begriff der Veräußerung auch den Verkauf, erstreckt sich aber auch auf Schenkung und den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.^[1]

Wichtig

Sperrfrist auch bei Sonderkündigungsrecht beachten

Nach § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Auch für diesen Fall ist allerdings die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB zu beachten, wonach das Mietverhältnis erst nach Ablauf von 3 Jahren seit Erstehung der Wohnung gekündigt werden kann.^[2]

Keine Veräußerung liegt vor, wenn mehrere Hauseigentümer dieses im Wege der vertraglichen Begründung nach § 3 WEG teilen und sich selbst dann das Eigentum an den Wohnungen übertragen.

Praxis-Beispiel

Vertragliche Begründung von Wohnungseigentum

Die Eltern sowie ihre beiden Kinder sind zu je ¼ Miteigentümer eines Wohnhauses mit 4 Wohnungen. Die Wohnungen sind vermietet. Mit notarieller Urkunde begründen sie Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen. Jedem Familienmitglied wird das Eigentum an einer Wohnung zugewiesen.

Dieser Fall ist keine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB.^[3] Letztlich rückt nicht das einzelne Familienmitglied in die Vermieterstellung ein, sondern bleibt vielmehr als einziges übrig. Entsprechendes gilt dann, wenn die Familie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümerin des Grundstücks fungiert. Setzt sie die Gesellschaft dergestalt auseinander, dass sie Wohnungseigentum begründet und den Familienmitgliedern als ehemaligen Gesellschaftern jeweils eine Wohnung zuweist, ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB ebenfalls nicht eröffnet. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine GbR grundsätzlich wie eine Vermietermehrheit zu behandeln.^[4]

Wichtig

Begründung eines Nießbrauchs

Dem Anwendungsbereich des § 577a BGB unterfällt auch die Begründung eines Nießbrauchs. Veräußert der Verkäufer also nach der Umwandlung die Eigentumswohnung und lässt sich an dieser einen Nießbrauch begründen, genießt der Mieter Kündigungsschutz.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 14.4.1999, VIII ZR 384/97, NJW 1999 S. 2044.

[2] BGH, Urteil v. 14.4.1999, VIII ZR 384/97, NJW 1999 S. 2044.

[3] BGH, RE in Mietsachen v. 6.7.1994, VIII ARZ 2/94, NJW 1994 S. 2542.

[4] BGH, Urteil v. 16.7.2009, VIII ZR 231/08, NJW 2009 S. 2738.

[5] LG Berlin, Urteil v. 6.4.1992, 66 S 6/92, NJW-RR 92, 1165.