Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses / 3.1 Formularklausel bei Wohnraum

Nach allgemeiner Ansicht kann § 545 BGB durch Formularvertrag ausgeschlossen werden^[1]; die Ausschlussklausel muss bei der Wohnraummiete allerdings so formuliert sein, dass ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann.^[2]

Praxis-Beispiel

Wirksame Formularklausel

Wirksam ist die Klausel "Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung", weil die Rechtsfolge des § 545 BGB erläutert wird.^[3]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Formularklausel

Die Klausel "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 545 BGB keine Anwendung" ist dagegen unwirksam, weil die Vorschrift nur einem Juristen verständlich ist, der vom Inhalt des § 545 BGB Kenntnis hat.^[4]

Außerdem darf der Ausschluss nicht an versteckter oder unerwarteter Stelle vereinbart werden.^[5] So ist die formularmäßige Abbedingung des § 545 BGB unwirksam, wenn sie unter der Überschrift "Entschädigungspflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses" enthalten ist.^[6]

In einem Formularmietvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass ein Widerspruch nur wirksam ist, wenn er schriftlich ausgesprochen wird.^[7] Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 BGB, weil hierdurch der rechtlich unzutreffende Eindruck erweckt wird, dass mündliche Erklärungen auch dann unwirksam sind, wenn die Parteien einvernehmlich von der Schriftform abweichen wollen.

Umstritten ist, ob es genügt, auf die entsprechende Vorschrift zu verweisen ("§ 545 BGB (in alten Verträgen § 568 BGB) findet keine Anwendung"), um die stillschweigende Verlängerung zu verhindern^[8], oder ob der Inhalt der Vorschrift genannt werden muss.^[9]

[1] BGH, NJW 1991 S. 1750 = WuM 1991 S. 381 = DWW 1991 S. 212 = ZMR 1991 S. 290; OLG Hamm, RE v. 9.12.1982, NJW 1983 S. 826 = WuM 1983 S. 48 = ZMR 1983 S. 97 = DWW 1983 S. 19.

[2] OLG Schleswig, RE v. 27.3.1995, NJW 1995 S. 2858 = WuM 1996 S. 85 = ZMR 1996 S. 254; LG Berlin, WuM 1996 S. 707.

[3] BGH, a. a. O..

[4] OLG Schleswig, a. a. O..

[5] § 305 BGB.

[6] LG Kassel, WuM 1990 S. 29.

[7] a. A. MietPrax–Kinne, Fach 8 Rn. 464.

[8] So OLG Rostock, Urteil v. 29.5.2006, 3 U 167/05, NJW 2006 S. 3217.

[9] So OLG Schleswig, WuM 1996 S. 85.