Rückgabe der Mietsache / 6 Verspätete Rückgabe

Ist das Mietverhältnis durch Zeitablauf oder wirksame Kündigung beendet, ist der Mieter zur Rückgabe verpflichtet.

Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen. Zum einen kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen.^[1] Zwischen den Parteien muss also ein Mietverhältnis bestanden haben, das beendet ist.

Eine Vorenthaltung liegt vor,

• wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt, obwohl er könnte, und dies dem Willen des Vermieters widerspricht, d. h., dass dieser auf der Rückgabe besteht.^[2] Von einem solchen Rücknahmewillen ist auch dann auszugehen, wenn dem Mieter vom Vermieter oder vom Gericht eine Räumungsfrist bewilligt wird^[3], auch dann, wenn der Vermieter im gerichtlichen Räumungsfristverlängerungsverfahren der Gewährung einer Räumungsfrist nicht entgegengetreten ist^[4];
• wenn der Mieter die Räume nicht zurückgeben kann, weil er sie untervermietet hat, nicht aber bei gewerblicher Zwischenvermietung^[5];
• wenn die Mietsache teilweise nicht zurückgegeben wird^[6];
• wenn die Räume ohne Schlüssel zurückgegeben werden.^[7]

Auf ein Verschulden des Mieters kommt es hierbei nicht an. Eine Vorenthaltung liegt daher auch vor, wenn dem Mieter die Rückgabe subjektiv unmöglich ist (z. B. Untervermietung).^[8]

Keine Vorenthaltung ist dagegen bei objektiver Unmöglichkeit gegeben (völlige Zerstörung der Räume z. B. durch Brand), aber gegebenenfalls Schadensersatzansprüche.

Hinweis

Rückgabe in mangelhaftem Zustand

Ferner ist die Mietsache nicht vorenthalten, wenn sie in mangelhaftem Zustand zurückgegeben wird, etwa ohne pflichtgemäß ausgeführte Schönheitsreparaturen. Hier hat der Vermieter gesonderte Ansprüche.^[9]

Der Vermieter kann bei Vorenthaltung statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der Miete verlangen, die für vergleichbare Räume ortsüblich ist.^[10] Er kann also zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete wählen. Für diese Ersetzungsbefugnis sind die Regelungen über die Miethöhe gem. §§ 557 ff. BGB nicht anwendbar.^[11] Das Schreiben, in dem der Vermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordert, muss nicht weiter begründet werden. Auch die Kappungsgrenze ist nicht anwendbar.

Achtung

Beweispflicht beim Vermieter

Falls der Mieter die erhöhte Nutzungsentschädigung nicht bezahlt und der Vermieter Klage auf Zahlung erhebt, ist er allerdings in einem Forderungsprozess für die von ihm behauptete Ortsüblichkeit beweispflichtig.

Bisher ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Geltendmachung einer höheren Nutzungsentschädigung durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung erfolgt, die rechtsgestaltende Wirkung hat und nur für die Zukunft wirkt, der Vermieter also nicht nachträglich eine erhöhte Nutzungsentschädigung verlangen kann.^[12] Der BGH hat gegenteilig entschieden.^[13] Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht zurückgibt, so entsteht nach Ansicht des BGH der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete oder, wenn die ortsübliche Miete höher ist, in Höhe der ortsüblichen Miete. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete weiter und ist die ortsübliche Miete höher, so tritt nur eine Teilerfüllung des Anspruchs des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ein. Der Vermieter kann also auch noch nachträglich, ohne dass er eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, für die Zeit der Vorenthaltung seinen Anspruch geltend machen.

Diese Rechtsauffassung des BGH wird durch § 546a Abs. 1 BGB gestützt. Danach kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Durch diese Umformulierung kommt der Anspruch des Vermieters, auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete für die Zeit seit Wirksamwerden der Kündigung verlangen zu können, klar zum Ausdruck, so die amtliche Begründung. Die Regelung gilt für alle Arten von Mietverhältnissen.

Hinweis

Schadensersatz

Darüber hinaus kann der Vermieter gem. § 546a Abs. 2 BGB einen weiteren Schaden geltend machen, wenn die Vorenthaltung schuldhaft ist.

Fehlender Ersatzraum entschuldigt die verspätete Räumung nicht. Denkbar ist ein solcher Schaden bespielsweise, wenn der Vermieter in der Lage wäre, zu einer höheren Miete zu vermieten, durch die Nichtfreimachung hieran jedoch gehindert ist. Der Schaden errechnet sich in diesem Fall aus der Differenz zwischen bisheriger Miete und jener, die bei rechtzeitiger Räumung erzielt worden wäre.

Ist Wohnraum zurückzugeben, ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Vorenthaltung wesentlich eingeschränkt. Er kann nur ...