Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf der Vermieter erst "nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung" seines Räumungsprozesses vom Besitz des Dritten Kenntnis erhalten, um den Räumungstitel gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der Gesetzgeber hatte dabei den "klassischen" Fall vor Augen, dass der Vermieter ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter erstreitet und sich im Rahmen der Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher herausstellt, dass die Lebensgefährtin des Mieters ebenfalls dort wohnt.[1]
Dies ist aber beileibe nicht der Regelfall. Was passiert, wenn der Mieter in der mündlichen Verhandlung behauptet, nicht nur er allein wohne in der Wohnung, sondern auch seine Lebensgefährtin? Teilt der Mieter nicht mindestens den Namen seiner Lebensgefährtin mit, kann dies dem Vermieter nicht zum Nachteil gereichen, da er nicht gezwungen werden kann, eine sinnlose Klageerweiterung gegen "Unbekannt" vorzunehmen.
Tatsächlich sind Fälle denkbar, in denen in der mündlichen Verhandlung Namen solcher Personen bekannt werden, die sich als Mitbesitzer herausstellen. Reagiert hier der Vermieter (bzw. sein Anwalt) nicht, müsste bei strenger Gesetzesauslegung die anschließende einstweilige Räumungsverfügung gegen diesen Mitbesitzer scheitern.
Ist dem Vermieter (bzw. seinem Anwalt) aber überhaupt zumutbar, etwaige Behauptungen des Mieters im Rahmen der mündlichen Verhandlung ungeprüft als wahr zu unterstellen, sodass ihm keine Rechtsnachteile drohen? Wohl sicherlich nicht! Man wird ihm in diesem Fall durchaus das Recht zusprechen müssen, die in der mündlichen Verhandlung erhaltenen Informationen zunächst einmal zu überprüfen. Dies aber kann zwangsläufig erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung geschehen.[2]
Freilich ist dies äußerst umstritten. Nach hier vertretenem Verständnis aber kann dem Vermieter der Weg über die einstweilige Räumungsverfügung gegen den plötzlich benannten Dritten nicht genommen werden, wenn dieser erstmals in der mündlichen Verhandlung der Räumungsklage gegen den Mieter genannt wird.
Positive Kenntnis schadet immer
Schlechte Karten hat der Vermieter stets dann, wenn er in positiver Kenntnis davon ist, dass sein Mieter noch einen weiteren Bewohner aufgenommen und diesen namentlich benannt hat. Stellt der Mieter etwa bei einer Begegnung im Treppenhaus dem Vermieter seine Lebensgefährtin namentlich mit der Bemerkung vor: "Die wohnt übrigens bei mir" und erstreitet der Vermieter im Fall der Fälle dann lediglich ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter und nicht auch (gleichzeitig) gegen dessen Lebensgefährtin, kann deren Räumung per einstweiliger Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO nicht erwirkt werden. Hier ist vielmehr ein weiterer zeitintensiver Räumungsprozess zu führen.
Wenn der Vermieter weiß, dass sein Mieter weitere Bewohner aufgenommen hat, sollte er immer auf deren Benennung bestehen. Hierauf hat er einen Anspruch.[3]
Von einer Kenntnis des Vermieters vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung ist auszugehen, wenn der Lebensgefährte bereits seit mehreren Jahren zusammen mit der Mieterin und dem gemeinsamen Kind in der Wohnung lebt und ein Teil der Miete für den Lebensgefährten und das Kind in der Vergangenheit vom Jobcenter direkt an den Vermieter gezahlt wurde.[4]
Der Vermieter trägt im Übrigen die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des gegen den Wohnraummieter geführten Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Ein non-liquet, also "Aussage gegen Aussage", geht zu Lasten des Vermieters.[5]
Ob für den Zeitpunkt der Kenntnisnahme im Übrigen der Schluss der mündlichen Verhandlung in der 1. Instanz vor dem Amtsgericht maßgeblich ist oder diejenige in einem sich (möglicherweise) anschließenden Berufungsverfahren, ist umstritten.[6]
Musterschreiben: Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Räumung von Wohnraum (§ 940a Abs. 2 ZPO)
Amtsgericht Düsseldorf
Werdener Straße 1
40227 Düsseldorf
| Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO |
- der Frau Martina May, Mohrenstraße 9, 40589 Düsseldorf
- des Herrn Felix May, Mohrenstraße 9, 40589 Düsseldorf
– Antragsteller –
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Peter Klein, Königsallee 240, 40215 Düsseldorf
gegen
Frau Trixi Feldheim, Hornhügel 28, 40699 Düsseldorf
– Antragsgegnerin –
Hiermit zeige ich – ordnungsgemäße Bevollmächtigung anwaltlich versichernd – die Vertretung der Antragsteller an. Namens und in Vollmacht der Antragsteller b e a n t r a g e ich
| die Antragsgegnerin im Wege der einstweiligen Verfügung – der Dringlichkeit wegen ohne mündliche Verhandlung – zu verurteilen, die von ihr innegehaltene, im ersten Obergeschoss des Hauses Hornhügel 28, 40699 Düsseldorf, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad mit WC nebst zugehörigem und mit der Nr. 4 an der Tür gekennzeichneten Kellerraum im Kellergeschoss zu räumen und an die Antragsteller herauszugeben. |
| Begründung |
Den auf § 940a Abs. 2 ZP...
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