Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.2 Nutzungsentschädigung wegen möglicher ...

Alexander C. Blankenstein

Eine weitere Frage ist, ob der Vermieter mit dem Räumungsanspruch und den neben bzw. gleichzeitig geltend gemachten Mietrückständen auch die jeweils fällig werdende Nutzungsentschädigung einklagen sollte, um in den Genuss der sog. Sicherungsanordnung des § 283a ZPO zu kommen.

5.2.1 Was regelt die Sicherungsanordnung?

Zum Hintergrund

Da der Vermieter den Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht einfach vor die Tür setzen kann, sondern ein Räumungsurteil gegen ihn erstreiten und anschließend vollstrecken muss, kann der Mieter die Räume weiter nutzen. Für diese weitere Nutzung – insbesondere während des Räumungsprozesses – hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB. Sie muss nicht zwangsläufig der Miethöhe entsprechen, wird es aber in aller Regel. Die Fälligkeit der Nutzungsentschädigung richtet sich nach der Fälligkeit der Miete, soweit sie ihrer Höhe entspricht.^{^[1]}

Hat der Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder sogar wegen Zahlungsausfalls ausgesprochen, ist mit einer Zahlung der Nutzungsentschädigung für die Dauer des Räumungsprozesses in den wenigsten Fällen zu rechnen. Hier greift nun die Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO.

Sinn und Zweck der Sicherungsanordnung

Zweck der Sicherungsanordnung ist die Verhinderung endgültiger Forderungsausfälle bei lang dauernden Räumungsverfahren. Mit der Sicherungsanordnung will der Gesetzgeber verhindern, dass der auf Räumung und Zahlung verklagte Mieter das Verfahren künstlich in die Länge zieht, um (letztlich auf Kosten des Vermieters) weiter in der Wohnung bleiben zu können und der Vermieter am Ende des Verfahrens mit einem wertlosen Zahlungstitel dasteht.^{^[2]} Erlässt das Gericht auf Antrag des Vermieters eine Sicherungsanordnung, wird der Mieter verpflichtet, für die während des Verfahrens weiter fällig werdende Nutzungsentschädigung Sicherheit zu leisten, indem er die fällige Geldforderung bei der Hinterlegungsstelle des Gerichts hinterlegt – die Anordnung verschafft dem Vermieter also kein Bargeld.

Die Bestimmung des § 283a ZPO gilt sowohl im Bereich der Wohnraum- als auch der Gewerberaummiete.

Kann der Mieter die Sicherungsleistung nicht erbringen oder leistet er der entsprechenden Anordnung nicht Folge, kann die Räumung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden.

Achtung: Einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO nur bei Wohnraummiete

So verlockend die gesetzliche Neuregelung zwar erscheint, so klein ist ihr Anwendungsbereich: Leistet der Mieter auf eine Sicherungsanordnung hin die Sicherheit nicht, kommt der Vermieter in den Genuss, den Räumungstitel im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO durchsetzen zu können. Nach dem Wortlaut des § 940a Abs. 3 ZPO aber kommt die Vorschrift nur im Bereich der Wohnraummiete in Betracht und nicht auch im Bereich der Gewerberaummiete. Auch eine analoge Anwendung der Bestimmung für den Bereich der Gewerberaummiete scheidet aus.

[1] BGH v. 22.3.1989, VIII ZR 155/88, NJW 1989 S. 1730; OLG Dresden v. 19.10.2011, 13 U 1179/10, NZM 2012 S. 89 = ZMR 2012 S. 268.

[2] BT-Drucksache 17/10485 S. 2, 15 und 27 f.

5.2.2 Voraussetzungen einer Sicherungsanordnung

Die für die Anordnung einer Sicherheitsleistung gem. § 283a ZPO zu nehmenden Hürden sind hoch und kann nur unter den folgenden Voraussetzungen ergehen:

Die Räumungsklage muss mit einer Zahlungsklage verbunden sein;
die Klage muss aus einem Rechts-, also Mietverhältnis resultieren;
die Geldforderung wegen der die Sicherungsanordnung begehrt wird, muss nach Rechtshängigkeit fällig geworden sein;
die Klage muss hohe Aussicht auf Erfolg haben;
die Sicherungsanordnung muss zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt sein.

Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, weshalb die Sicherungsanordnung in der Praxis keine wesentliche Rolle spielt.

Musterschreiben: Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO

Amtsgericht ______________

__________________

Antrag auf Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO

In Sachen der

__________ (Antragsteller)

gegen

__________ (Antragsgegner)

Streitwert: _________ EUR

wird beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, Sicherheit in Höhe von 3.000 EUR durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Hinterlegung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zu leisten und dem Beklagten aufzugeben, die Leistung der Sicherheit innerhalb einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.

Für den Fall, dass der Beklagte die Sicherheitsleistung nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist nachweist, wird bereits jetzt beantragt, den Beklagten im Wege der einstweiligen Verfügung zur Räumung der Wohnung (genaue Bezeichnung) zu verurteilen.

Begründung: _______________

(...)

5.2.2.1 Räumungsklage muss mit Zahlungsklage verbunden sein

Eine Sicherungsanordnung kann zunächst nur dann ergehen, wenn sowohl auf Räumung als auch auf Zahlung insbesondere von Nutzungsentschädigung nach Klageerhebung geklagt wird.

Praxis-Beispiel