Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus:
Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens
Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1]
Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen
Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurde, dem Mieter die Pflicht zur Tragung der Betriebskosten mietvertraglich zu übertragen. Grundsätzlich hat nämlich zunächst der Vermieter sämtliche Betriebskosten der Mietsache zu tragen. Die Bestimmung des § 556 BGB ermöglicht freilich deren Umlage auf den Mieter. Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung ist der Mieter jedoch nicht verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen.
Mieter zahlt Nutzungsentschädigung
Eine Versorgungssperre ist nicht möglich, wenn der gekündigte Mieter dem Vermieter Nutzungsentschädigung zahlt. Grund: Der Vermieter erbringt die Versorgung dann nicht mehr auf eigene Kosten ohne Gegenleistung. Nach der Bestimmung des § 546a Abs. 1 BGB hat der Mieter nämlich für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses als Entschädigung die vereinbarte Miete zu zahlen oder eine Miete, die der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Streiten die Mietvertragsparteien im Rahmen einer Räumungsklage über die Wirksamkeit der Kündigung, was häufig im Fall der Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung der Fall ist, zahlt der Mieter in aller Regel die mietvertraglich vereinbarte Miete auch während des Räumungsrechtsstreits fort, so dass für eine Versorgungssperre kein Raum ist.
Nutzungsentschädigung kann auch geringer sein!
Nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gelten dessen vertragliche Bestimmungen nicht fort. Zieht der Mieter nicht aus, schuldet er Nutzungsentschädigung. Lag die bislang gezahlte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter als Nutzungsentschädigung lediglich Anspruch auf Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Selbstverständlich kann die Nutzungsentschädigung im umgekehrten Fall zugunsten des Vermieters auch höher sein. Lag die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter eben die ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen.
Frühere Zahlungsrückstände
Wegen früherer Zahlungsrückstände, wegen derer der Vermieter ggf. das Mietverhältnis gekündigt hat, kann er keine Versorgungssperre verhängen. Dies gilt für Mietrückstände nebst Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen und auch für Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung.
Hohes Alter, Gebrechlichkeit oder große Familie
Für den Fall, dass der Mieter keine Nutzungsentschädigung an den Vermieter zahlt, können insbesondere gesundheitliche Gefahren gegen eine Versorgungssperre sprechen. Dies kann insbesondere bei hohem Alter des Mieters und im Fall von Gebrechlichkeit oder auch einer Behinderung der Fall sein. Leben mit dem Mieter ggf. mehrere Kinder im Mietobjekt, kann eine Versorgungssperre treuwidrig sein.
Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen
Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, kann zwar grundsätzlich eine Versorgungssperre erwogen werden. Für die Frage ihrer Zulässigkeit kommt es aber auf die Abwägung von Vermieter- und Mieterinteressen an. Jedenfalls können nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen. Hierzu kann auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören.[2] Neben den besonderen Belangen des Mieters wie etwa eine Gesundheitsgefährdung und auch der Schutz evtl. mit ihm in der Wohnung lebender Kinder, ist auf Vermieterseite zu berücksichtigen, dass eine über die Vertragsbeendigung hinausgehende Versorgungsverpflichtung allein den Interessen des Mieters dienen würde. Die trotz beendeten Vertrags aus Treu und Glauben nach § 242 BGB herzuleitende Verpflichtung lässt sich daher nur rechtfertigen, wenn sie auf der anderen Seite den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderläuft, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht.
Keine "sibirische" Räumung
Ist das Mietverhältnis gekündigt – aus welchem Grund auch immer – darf eine Versorgungssperre nicht etwa dazu missbraucht werden, den gekündigten Mieter "zwangszuräumen", indem insbesondere im Winter die Heizung abgestellt oder auch die Versorgung mit Strom und Wasser eingestellt wird. Der Versuch des Vermieters, den gekündigten Mieter dadurch zum Auszug zu bewegen, dass er eine Versorgungssperre nach dem "Sibirischen Modell" einrichtet, ist rechtswidrig. Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die Miete sowie Betriebskostenvorauszahlungen entrichtet und die Wirksamkeit der Vermieterkündigung zwischen den Parteien streitig ist. Dem Mieter wird auf seinen Antrag hin durch Erlass einer einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Versorgung gewährt.[3]
Gefährdung der Mietsache
Eine Versorgungssperre kann dann in Betracht kommen, wenn die Mietsache durch das Verhalten des Mieter...
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