OLG Koblenz Urteil vom 18.04.2018 - 5 U 1303/17

Leitsatz (amtlich)

Zum nachträglichen Wegfall des Rechtsgrunds für die Bewilligung des Wohnungsrechtes wegen der ausgebliebenen Entgeltleistung aus einem parallel abgeschlossenen Mietvertrag.

Verfahrensgang

LG Trier (Aktenzeichen 6 O 32/17)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 17. November 2017 abgeändert und der Beklagte verurteilt, der Löschung der im Grundbuch von ..., Blatt ..., zweite Abteilung, wie folgt eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit "Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB) für ... und ..., als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB gemäß Bewilligung vom ... (UR-Nr. ... Notar Dr. ...), eingetragen am ..., zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000 EUR, soweit nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt Zustimmung zur Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts.

Die Klägerin war mit dem Beklagten sowie dessen zwischenzeitlich verstorbener und vom Beklagten allein beerbter Ehefrau, der früheren Beklagten zu 2), befreundet. Im Zeitraum 2013/2014 sprach sie den Beklagten aufgrund dessen früherer Tätigkeit als Versicherungsmakler im Hinblick auf ihre Altersvorsorge an. Dieser empfahl den Erwerb des von ihm gemieteten Wohnobjekts, da der bisherige Vermieter dieses veräußern wolle. Um Investitionen in das Objekt abzusichern und auch Schutz in Situationen zu genießen, in denen der Klägerin "etwas passiere", bat er um Einräumung eines Vorkaufs- und eines Wohnungsrechts. In der Folge erwarb die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 29. Juli 2014 den zu diesem Zeitpunkt von dem Beklagten gemieteten Grundbesitz zu einem Kaufpreis von 119.000 EUR. Zugleich bewilligte sie mit notarieller Einigung vom 29. Juli 2014 zugunsten der Beklagten die Einräumung eines Vorkaufs- und eines Wohnungsrechts. Hinsichtlich des Wohnungsrechts wurde dabei "schuldrechtlich" Folgendes vereinbart:

"Das Wohnungsrecht ist entgeltlich. Der Mietzins richtet sich nach dem Mietvertrag zwischen den Beteiligten."

Im Übrigen wird auf die Anlage K2 (Blatt 2 ff. AB) Bezug genommen.

Am 20. November 2014 wurde die Klägerin als Eigentümerin des Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Zugleich erfolgte der Eintrag des Wohnungsrechtes zugunsten der Beklagten. Am 30. November 2014 schlossen die Klägerin und der Beklagte einen Mietvertrag bezüglich des Grundstücks und vereinbarten hierbei einen Mietzins von 650 EUR pro Monat (Anlage K3; Blatt 6 ff. AB). Bis Juli 2015 zahlte der Beklagte die monatlich geschuldete Miete. In den Zeiträumen August 2015 bis Dezember 2015 sowie Mai 2016 bis Dezember 2016 erbrachten die Beklagten keine Mietzahlungen. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 6. Dezember 2016 (Anlage K5; Blatt 11 ff. AB) die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsrückständen und erklärte zugleich die Anfechtung des Wohnungsrechtes wegen arglistiger Täuschung sowie wegen Irrtums.

Die Klägerin hat erstinstanzlich zur Begründung ihres auf Zustimmung der Löschung des im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts gerichteten Begehrens vorgetragen, der Beklagte habe bei seiner Empfehlung zum Erwerb der Immobilie dahingegen getäuscht, die Tilgung der finanzierten Erwerbskosten könne durch die zu zahlenden Mieten erfolgen. Er habe ihr vorgetäuscht, dass es zur Absicherung des weiteren Bewohnens des Objekts der Eintragung eines Vorkaufsrechts und eines Wohnungsrechtes bedürfe. Ihr sei dabei nicht bewusst gewesen, welche Rechtsfolgen ein Wohnungsrecht auslöse. Dies gelte insbesondere für die Minderung des Verkehrswertes des belasteten Hauses. Der Zustimmungsanspruch auf Löschung des Wohnungsrechts resultiere daraus, dass sie die Erklärung zur Bewilligung des Wohnungsrechts wirksam nach §§ 119, 123 BGB angefochten habe, der Mietvertrag fristlos gekündigt worden und damit der Rechtsgrund für das Wohnungsrecht weggefallen sei, die Einräumung des Wohnrechts wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sei und zudem einer weiteren Ausübung des Wohnrechts der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB entgegenstehe.

Der Beklagte hat dem entgegengehalten, die Klägerin sei aufgrund eines zu ihren Gunsten bestehenden Wohnungsrechts über dessen Bedeutung im Klaren gewesen, zudem habe der Notar sie über die Bedeutung eines Vorkaufs- und Wohnungsrechts belehrt. Die finanzielle Situation der Beklagten sei der Klägerin bekannt gewesen. Hinsichtlich der ausgesprochenen Anfechtungen fehle es zudem an der Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Anfechtungsfrist.

Hinsichtlich des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie der erstinstanzlich von den Parteien gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung (Blatt 104 ff. GA) Bezug genommen.

Das Landgericht ha...