OLG Hamburg Urteil vom 06.02.2002 - 4 U 145/99

Leitsatz (amtlich)

Der Vermieter eines Ladenlokals ist i.d.R. nicht verpflichtet, einer Sortimentsänderung zuzustimmen, auch wenn die Zusammensetzung der Kundschaft eines Einkaufszentrums sich verändert hat. Zur Umlegbarkeit von „Strom allgemein” und Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung.

Verfahrensgang

LG Hamburg (Aktenzeichen 307 O 176/98)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des LG Hamburg, Zivilkammer 7, vom 7.4.1999 wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin wird das Schlussurteil des LG Hamburg, Zivilkammer 7, vom 23.6.1999 dahin ab geändert, dass der Beklagte über bereits zugesprochene 2.721,85 Euro (5.323,48 DM) nebst Zinsen weitergehend verurteilt wird, an die Klägerin 2.721,87 Euro (5.323,51 DM) nebst 5 % Zinsen seit dem 4.2.1999 zu zahlen.

Die weitergehende Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des Beklagten werden zurückgewiesen.

Von den Kosten der 1. Instanz trägt die Klägerin 2 %, der Beklagte 98 %.

Von den Kosten der 2. Instanz (Streitwert 8.447,80 Euro) trägt die Klägerin 10 %, der Beklagte 90 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des LG ist unbegründet. Zu Recht hat das LG die vorzeitige Kündigung des bis 31.12.2000 befristeten Mietvertrags der Parteien (Anl. K 1) mit Schreiben vom 30.6.1998 (Anlage B 6) für unwirksam gehalten. Die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung an Herrn S. (Anl. B 8) war vertragsgerecht i.S.v. § 6 Buchst. f S. 2 des Mietvertrags und schloss ein Kündigungsrecht des Beklagten gem. § 549 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. aus, da in der Person des Herrn S. ein wichtiger Grund vorlag. Ein solcher liegt insb. dann vor, wenn der vorgeschlagene Untermieter einen Mietgebrauch beabsichtigt, der dem Mieter selbst nicht gestattet ist (BGH v. 11.1.1984 – VIII ZR 237/82, BGHZ 89, 308 = MDR 1984, 571 = NJW 1984, 1031; OLG Köln WuM 1997, 620; Bub/Treier/Kraemer, III Rz. 1016, 1262). Unstreitig hätte die Untervermietung an Herrn S. dazu geführt, dass in dem Ladenlokal nicht mehr (nur) das mit dem Beklagten vereinbarte Warensortiment geführt worden wäre.

Ein Anspruch des Beklagten auf Zulassung der beabsichtigten Sortimentsänderung bestand weder nach dem Mietvertrag noch nach allgemeinen Grundsätzen. Selbst wenn das Einkaufszentrum, in dem sich das Mietobjekt befindet, durch eine Veränderung der Zusammensetzung der umgebenden Wohnbevölkerung und mithin der Kundschaft eine bei Vertragsschluss nicht vorhersehbare wirtschaftliche Entwicklung genommen haben sollte, was die Klägerin unter Hinweis auf zunächst vorgebrachte gesundheitliche Probleme des Beklagten bestreitet (vgl. Anl. BfK 1), fielen die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Verwertbarkeit des Mietobjekts in den Risikobereich des Beklagten. Auch in einem Einkaufszentrum trägt der gewerbliche Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH ZMR 2000, 508 [512]), so dass ein Wegfall oder eine Veränderung der Geschäftsgrundlage nicht anzuerkennen ist. Dass die Parteien die Risikoverteilung dauerhaft vertraglich geändert hätten, ist nicht erkennbar, vielmehr spricht § 6 Buchst. k des Mietvertrags für das Gegenteil.

Im Übrigen hätte eine Veränderung der Geschäftsgrundlage allenfalls dazu geführt, dass der Beklagte eine Änderung oder Erweiterung des zukünftig zu führenden Sortiments im Rahmen der grundsätzlich vorrangigen Gesamtplanung der Klägerin hätte verlangen können. Eine dem zuwiderlaufende kategorische Ablehnung jeder Sortimentsänderung ist insb. dem Ablehnungsschreiben vom 22.4.1998 (Anl. B 8) nicht zu entnehmen. Der Beklagte selbst hat mit Schriftsatz vom 22.3.1999 vorgetragen, der Kläger habe mit anderen an dem Mietobjekt interessierenden Personen verhandelt, die ein vom Sortiment des Beklagten abweichendes Warenangebot führen wollten. Eine Zustimmung zur Änderung des Geschäftszwecks speziell i.S.d. von Herrn S. beabsichtigten Warenangebots konnte der Beklagte aber angesichts der Verantwortung der Klägerin für das gesamte Einkaufszentrum und ihres insoweit bestehenden Beurteilungsspielraums jedenfalls nicht verlangen.

II. Die zulässige Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil vom 23.6.1999 ist teilweise begründet.

1. Unbegründet ist die Berufung allerdings bezüglich der in den Abrechnungen unter „Strom allgemein” umgelegten Kosten. Zwar ist § 3 Ziff. 1c des Mietvertrags nicht dahin auszulegen, dass neben der dort ausdrücklich aufgeführten „Treppenhausbeleuchtung” nicht auch andere Stromkosten umlagefähig wären, die von der Anlage zu § 27 der II. BVO erfasst werden. Die Treppenhausbeleuchtung ist nur beispielhaft genannt und – wie die Klägerin nachvollziehbar dargelegt hat – zur Klarstellung, da der Beklagte sonst möglicherweise ein fehlendes Eigeninteresse an einer Beleuchtung des von ihm nicht genutzten Treppenhauses hätte einwenden können. Die Stromkosten müssen auch nicht deshalb außer Ansatz bleiben, weil sie zum Teil für die Umwälzpumpen der Heizungsanlage angefallen sind und die Heizkos...