OLG Düsseldorf Urteil vom 07.09.2006 - I-10 U 30/06

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Anwendung des § 180 BGB auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

2. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.

3. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung des Folge gehabt hätte.

4. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.

5. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte die Klägerin bei Auftreten eines Mangels nur einen gem. § 536 Abs. 1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können.

Normenkette

BGB §§ 174, 177 Abs. 2, §§ 180, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 16.01.2006; Aktenzeichen 12 O 397/04)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 16.1.2006 verkündete Urteil des Einzelrichters der 12. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 20.426,76 EUR nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 5.063,85 EUR ab dem 2.12.2004, aus weiteren 8.416,95 EUR ab dem 19.5.2005 und aus weiteren 6.945,96 EUR ab dem 27.10.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 19 %, der Beklagte zu 81 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Klägerin zu 20 %, der Beklagte zu 80 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Nachdem der Beklagte seine erstinstanzlich erfolglos gebliebene Widerklage im Senatstermin zurückgenommen hat, streiten die Parteien nur noch über die Berechtigung der i.H.v. 30.134,66 EUR durch das LG zuerkannten Mietzins-, Nutzungsentschädigungs- und Schadensersatzforderung der Klägerin. Wegen der getroffenen Feststellungen wird - soweit der Senat nicht in dem sich aus den nachfolgenden Entscheidungsgründen ergebenden Umfang von einem abweichenden Sachverhalt ausgeht - auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen (GA 191-195). Das LG hat den Beklagten zur Zahlung von 30.134,66 EUR nebst Zinsen in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang (GA 191) verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 196 ff.).

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Unter Aufrechterhaltung seines bisherigen Vortrags rügt der Beklagte, dass das LG die fristlose Kündigung vom 20.7.2004 unter Verstoß gegen die §§ 180, 543, 305 BGB aufrechterhalten habe. Das LG habe es insb. versäumt, ihn darauf hinzuweisen, dass es aufgrund der Beweislastverteilung davon ausgehe, dass die Übersicht über das Mietkonto nicht von der Klägerin vorzulegen sei und die von ihm behaupteten Zahlungen nicht ausreichend substantiiert seien. Tatsächlich habe im Zeitpunkt der Kündigung eine Überzahlung von 6.352,60 EUR vorgelegen. Die zuerkannte Minderung für die Toilette sei unter Verstoß gegen § 536 BGB unzureichend lediglich mit 10 % bemessen worden. Die weiteren vom LG nicht berücksichtigten Mängel (Baugerüst, Zerstörung der Toilettenschüssel) hätten zu einer weiteren Minderung der Nutzungsentschädigung und des Schadensersatzanspruchs führen müssen. Wegen der näheren Einzelheiten seines Vortrags wird auf die Berufungsbegründung vom 27.4.2006 (GA 277 ff.) sowie auf die Schriftsätze vom 24.7.2006 (GA 396 ff.) und vom 14.8.2006 (GA 404 ff.) verwiesen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 16.6.2006 (GA 354 ff.) um Zurückweisung der Berufung. Sie bestreitet die inhaltliche Richtigkeit der von der Beklagten erstmals in zweiter Instanz vorgetragenen Mietzahlungsübersichten und verweist insb. darauf, dass die Beklagte die Rüge vermeintlich fehlender Vollmacht - insoweit unbestritten - erst mehr als ein Jahr nach Zugang der Kündigung erhoben habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich ...